Blog - DEVILA FORMATION

21Mai

Tout savoir sur le Procès Verbal de réception de travaux

Le procès verbal de réception de travaux marque l’achèvement des travaux de votre logement. Ce document, remis par le commanditaire du projet, est remis juste avant l’entrée dans les lieux et atteste de la bonne conformité du chantier réalisé. Si, au contraire, le maître d’ouvrage constate des malfaçons, il est alors libre d’émettre des réserves sur le procès verbal.

Accompagné de l’artisan, celui-ci procède à une vérification de l’ouvrage afin de s’assurer qu’il correspond bien au devis initial. La réception des travaux est une sorte d’état des lieux visant à contrôler la conformité du travail de l’entrepreneur.

➜ Si le maître d’ouvrage est satisfait et approuve le chantier, alors la réception est acceptée sans réserve. Dans ce cas, l’artisan est délivré de ses obligations envers son client.

➜ Si le maître d’ouvrage constate des vices apparents, il est en droit d’émettre des réserves sur le procès-verbal, voire même de refuser la réception des travaux. Dans les deux cas, le maître d’œuvre doit en général rectifier les défauts constatés dans un délai prédéfini.

Quoi qu’il en soit, cet acte doit être formalisé par écrit avec un procès-verbal de réception de travaux.

On distingue 3 formes de réception de chantier :

La réception expresse, qui est le type le plus courant décrit plus haut. Les deux parties examinent ensemble le chantier et signe un PV de réception de travaux, avec ou sans réserve.
La réception tacite, déclarée en l’absence d’une réception des travaux formelle et si le client a déjà aménagé dans le bien et payé en intégralité l’entrepreneur BTP.
La réception judiciaire, lorsqu’un désaccord surgit et qu’aucune solution à l’amiable n’est possible. L’une des parties fait appel à un juge qui décide soit de prononcer la réception, soit d’imposer les réparations à l’artisan.

Qui participe à la rédaction du PV ?

Le PV de fin de chantier implique directement au moins deux partis distincts.

D’un côté, le maître d’ouvrage (le particulier commanditaire des travaux) qui remplit le procès-verbal, et de l’autre, le maître d’œuvre (l’entreprise du bâtiment, responsable de la qualité de l’ouvrage).

Parfois, il arrive qu’une tierce partie, comme un architecte, soit intervenue dans le projet. Sa présence peut donc être également requise au moment de la réception du chantier.

Dans tous les cas, seule la signature de tous les acteurs impliqués lui confère une valeur juridique.

Le PV de fin de chantier est-il obligatoire ?

À ce jour, aucune loi n’impose la réalisation d’une réception de chantier et donc d’un procès-verbal.

Toutefois, du point de vue du client, il est vivement recommandé d’en rédiger un car il est indispensable pour faire jouer les diverses garanties légales liant un professionnel BTP à son ouvrage. Pour rappel, il y a :

La garantie de parfait achèvement (GPA), valable pendant une année suivant la date de réception des travaux. Elle stipule que le constructeur est tenu de rectifier tous les défauts de son ouvrage “et ce quelles que soient leur importance et leur nature”.
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, valable pendant deux ans. Elle impose la réparation ou le remplacement des équipements dissociables de la structure du logement et montrant des dysfonctionnements.
La garantie décennale, quant à elle, est valable pendant 10 ans après la réception du chantier. Elle couvre le maître d’ouvrage des dommages affectant la solidité du bâti d’un ouvrage, ou le rendant impropre à son utilisation.

Absence de PV de réception des travaux

L’absence d’un procès-verbal peut amener la jurisprudence à déclarer la réception des travaux comme tacite. Toutefois, les deux conditions suivantes doivent aussi s’appliquer :

le maître d’ouvrage a déjà pris possession des lieux ;
l’entrepreneur BTP a reçu le règlement total du contrat.

Que doit contenir le procès-verbal de réception ?

Etant donné qu’après signature, le PV de chantier devient un document légal, il est essentiel de savoir comment le compléter correctement afin d’éviter les éventuels litiges.

À savoir que lors d’un chantier de construction d’une maison, il est courant de faire plusieurs procès-verbaux. Chaque PV va ainsi correspondre aux différentes parties du projet.

Voici les éléments qui doivent figurer sur ce document:

L’identité/dénomination de chaque partie ;
La date de la réception des travaux ;
L’adresse physique du chantier dont il est question ;
La présence ou non de réserves, et leur description détaillée le cas échéant ;
La signature des parties.

Dans le cas où le maître d’ouvrage remarque des vices lors de l’examen, il doit les décrire dans la partie du PV consacrée aux réserves. Il est bien sûr dans l’intérêt de ce dernier d’être le plus précis possible dans son rapport. Il doit ensuite indiquer le délai de levée des réserves, à décider d’un commun accord avec le constructeur.

Une fois les malfaçons réparées, l’artisan et le maître d’ouvrage doivent effectuer une nouvelle réception des travaux. Au cours de celle-ci, un procès-verbal de levée des réserves est rempli, confirmant la conformité de l’ouvrage final et la réception définitive de travaux. Celui-ci peut se trouver soit en annexe du premier PV, soit sur un document à part.

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14Mai

Flambée des prix de l’immobilier

L’immobilier enregistre une nette hausse du prix des biens sur le marché. Une augmentation sans aucun doute liée à la demande des Français, désireux d’acheter leur propre maison ou appartement suite à deux années marquées par la pandémie et les confinements successifs. Et la pandémie de Covid-19 aura, semble-t-il, également bousculé les caractéristiques des biens convoités.

Les Français sont prêts à devenir propriétaires. Les chiffres témoignent de leur volonté de sauter le pas. En effet, le nombre de transactions en 2021 bat les records. S’élevant à 1,2 million, il s’explique par deux facteurs. Il y a tout d’abord eu un effet de rattrapage après les différentes semaines de confinement en 2020. De plus, la crise sanitaire a eu pour effet d’accélérer la prise de décision d’achat d’un bien immobilier, nourrie également par des taux très bas.

Les Français ont acheté différemment avec un besoin de plus d’espace. Avec quel résultat ? Le prix des maisons en province a considérablement augmenté.

Une hausse qui devrait continuer en 2022

« Pour les maisons, la hausse est de +9% au niveau national, avec une hausse plus forte en province, puisqu’on est à 9,4%, et en Île de France, on est à +7% », souligne Peggy Montesinos, membre du Bureau du Conseil supérieur du notariat. « Puis, quand on fait des projections sur 2021/2022, on pense que la hausse des prix des maisons sera de +10%. »

Cette augmentation du prix des biens immobiliers est aussi la conséquence directe de l’accroissement du prix des matériaux, un accroissement qui devrait se poursuivre dans les mois à venir et par conséquent, qui favorisera encore l’augmentation du prix des biens immobiliers.

De son côté, la hausse du nombre de transactions a permis de faire fondre les stocks. Certains biens, boudés depuis des mois, ont ainsi finalement trouvé un heureux propriétaire.

Sur un marché où la demande est constante et élevée et l’offre en pénurie, il est plus que jamais le moment d’investir dans l’immobilier. David Devila vous propose une stratégie d’investissement permettant de profiter de cette hausse du prix des maisons sur le marché afin de dégager d’importantes plus-values. Il est plus temps que jamais de miser sur la maison individuelle !!

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07Mai

Tout savoir sur les frais de notaire

Définition: Les frais de notaire désignent la totalité des sommes que doit payer l’acheteur au notaire le jour de la signature de l’acte authentique.

Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Les « frais de notaire » ne renvoie pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Ceux-ci incluent aussi :

Les débours, qui correspondent aux frais annexes avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur ;
Les droits de mutation, également appelés droits d’enregistrement, qui sont des taxes appliquées sur la vente immobilière (la sécurité immobilière et la TVA).

En réalité, les frais de notaire sont même majoritairement composés des droits de mutation, qui peuvent représenter les 4/5e du montant payé par l’acheteur. Ils constituent une part importante des ressources des collectivités locales, qui utilisent ces fonds pour la construction et l’entretien des routes et des écoles.

La rémunération du notaire est fixe et déterminée par décret, sans aucune distinction d’une région à l’autre. Elle est payée en échange des services assurés par le notaire : rédiger les actes notariés, réaliser les différents calculs, vérifier les titres de propriété, et conseiller son client. Le montant de cette rémunération évolue proportionnellement au prix d’achat du bien immobilier. Plus le prix d’achat augmente, moins le pourcentage de la rémunération du notaire est important. Les débours permettent de financer les déplacements du notaire, la rémunération des intervenants tiers (géomètre, etc.), et la production des pièces administratives. Ces frais sont ensuite remboursés par le client lorsqu’il procède au paiement des frais de notaire. Toute vente ou achat immobilier implique le paiement de frais de notaire, qui sont en principe, financés par l’apport personnel de l’acheteur.

Comment calculer les frais de notaire ?

Pour calculer vos frais de notaire, vous devez ajouter entre 7 et 8 % au prix d’achat du logement s’il s’agit d’un bien immobilier ancien, et entre 2 et 3 % si votre acquisition concerne un logement neuf. Prenons un exemple concret:, un logement acheté 200 000 euros induit des frais de notaire de 16 000 euros (200 000 x 0,08) s’il s’agit une bien immobilier ancien. Ces frais s’élèvent à 6 000 euros (200 000 euros x 0,03) pour un bien immobilier neuf. Il vous suffit ensuite d’ajouter les frais de notaire au prix d’achat du bien pour obtenir le coût total de l’acquisition immobilière : 200 000 + 16 000 = 216 000 euros pour un logement ancien et 200 000 + 6 000 euros = 206 000 euros pour un bien neuf.

Vous pouvez retrouver un outil de calcul précis des frais sur le site des notaires de France.

Les frais de notaire dans le neuf et l’ancien

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix de vente. Les débours ont un coût constant : les impôts et les taxes sont exclusivement composés de la taxe de publicité foncière. Elle représente 0,7 % du prix de vente hors taxes. La rémunération du notaire est également inférieure pour un logement neuf et s’établit à 0,5 % du prix d’achat au-delà de 30 000 euros. Vous pouvez demander une remise à votre notaire lorsque le prix d’acquisition dépasse 150 000 euros.

Il est important de savoir que pour être considéré comme neuf, le bien immobilier en question doit soit être associé à un achat en Vefa (Vente en Etat Futur d’Achèvement), ou à un logement de moins 5 ans n’ayant jamais été habité, ou avoir été entièrement refait à neuf suite à d’importants travaux de rénovation de structure.

Les frais de notaire sont plus élevés pour l’achat d’un bien immobilier ancien. Ils représentent en effet 7 à 8 % du prix de vente. Les droits de mutation (entre 5 et 6 % du prix d’acquisition), dont le montant varie selon les départements, résultent de la somme d’un droit départemental (4,5 % du prix du bien), d’une taxe additionnelle en faveur de la commune (1,2 %), de frais reversés à l’Etat et de la sécurité immobilière (0,1 %). Viennent s’ajouter les débours, qui contiennent les coûts liés à la publicité de la vente, et la rémunération du notaire, dont le tarif est de 0,8 % pour la tranche supérieure à 60 000 euros.

Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?

Il arrive régulièrement que les promoteurs immobiliers offrent les frais de notaire, un avantage financier qui compense une moyenne de prix plus élevée dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien en France. Depuis la réforme Macron, en vigueur en 2016, les notaires peuvent accorder des remises partielles sur les transactions immobilières d’un montant au moins égal à 150 000 euros.

néanmoins, dans la très grande majorité des cas, les frais de notaire sont payés par l’acheteur, qui doit s’en acquitter le jour de la signature de l’acte authentique. Il est exceptionnellement possible d’y échapper si le vendeur accepte de signer une clause « d’acte de main ». Si les deux parties sont d’accord sur la prise en charge des frais de notaire par le vendeur, cette clause doit être insérée dans le compromis de vente pour être validée.

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Deux leviers peuvent vous permettre de faire baisser vos frais notaire. Le premier consiste à payer les frais d’agence à part. Cela n’est possible que dans le cas où les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur, c’est-à-dire lorsque le mandat de vente lié à la transaction est un mandat de vente avec commission chargée acquéreur, ou un mandat de recherche. En déduisant les honoraires de votre agent immobilier du prix d’achat, vous réduisez le prix sur lequel sont calculés vos frais de notaire. Inversement, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, vous devez payer des frais de notaire plus conséquents, car ils sont calculés sur le montant de l’achat immobilier, qui inclut ces frais d’agence. L’économie réalisée est non négligeable, et proportionnelle au montant des frais d’agence. Pour être effective, la séparation entre le prix du bien immobilier et les frais devant être versés à votre agence immobilière, doit figurer sur le compromis de vente.

Le second levier se base sur la valeur mobilière au sein du logement. Si le bien immobilier que vous achetez dispose d’une cuisine équipée, ou encore d’équipements électroménagers, vous pouvez déduire le prix de ces équipements du prix d’achat du logement. N’hésitez pas à faire une liste des meubles en présence, en procédant à une valorisation précise de ces derniers. Vous n’avez pas besoin de justificatifs, mais des factures peuvent vous être demandées en cas de doute sur une surestimation de la valeur du mobilier présent.

A quel moment payer les frais de notaire ?

Vous devez payer les frais de notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente, soit environ 3 mois après la signature de votre compromis de vente. Votre paiement doit obligatoirement être effectué par virement bancaire, car les chèques de banque ne sont plus acceptés pour les montants supérieurs à 3 000 euros.

Le notaire peut-il vous rembourser les frais de notaire ?

Les frais de notaire que vous payez lors de la signature de l’acte authentique de vente sont calculés selon une estimation. En général, le notaire demande à l’acheteur une provision pour couvrir les formalités liés à la vente qui dépasse le montant réel. Le décompte exact des frais n’intervient que plusieurs mois après la vente. L’acquéreur bénéficie alors du remboursement du trop-perçu, plusieurs mois après son achat.

30Avr

POURQUOI EST-IL IMPORTANT DE BIEN POSER LES BORNES POUR DÉLIMITER UNE PROPRIÉTÉ ?

Si vous posédez un terrain ou que vous en achetez un, mieux vaut le faire borner au plus vite.

Il est tout à fait possible de réaliser un bornage à l’amiable avec son voisin et de faire signer le plan par un géomètre. Cependant, il est bon de savoir qu’en cas de litige, devant la justice, cette démarche n’a aucune valeur légale, c’est en tout cas ce qu’estime la Cour de cassation.

Il est interdit de demander au juge le bornage des propriétés s’il a déjà été fait, mais c’est à la condition que des bornes aient été posées sur le terrain.

Il ne suffit pas, explique la Cour de cassation, qu’un géomètre ait dressé un plan des propriétés accepté par chacun des voisins après la visite des lieux. Il faut impérativement qu’il ait matériellement posé des bornes.

La pose des bornes de limite de propriété est donc obligatoire si vous souhaitez être entièrement en règle.

En cas de litige, et si l’affaire est portée en justice, il est impératif que vous ayez un plan signé par le géomètre et validé par l’ensemble du voisinage, mais il est aussi essentiel que des bornes matérialisent les limites de votre terrain.

Seulement dans ces circonstances, vous pouvez espéré être totalement tranquille.

23Avr

Quelles informations doivent apparaître sur une annonce de location ?

Certaines informations doivent obligatoirement apparaître sur l’annonce lorsqu’on met un logement en location. Un arrêté du 1^er avril 2022 intègre différents changements dans l’affichage des honoraires dans les annonces et dans l’affichage des annonces de locations situées en zone d’encadrement des loyers.

Les professionnels de l’immobilier doivent désormais afficher les tarifs maximaux.

Les honoraires des professionnels doivent être plus lisibles

Le nouvel arrêté du 1^er avril 2022 modifie la règle d’affichage des honoraires des professionnels de l’immobilier, qui sont chargés de la mise en location des biens ainsi que de la gestion locative. Ils doivent à présent mentionner un tarif maximum pour leurs prestations, ce qui a pour objectif de faciliter, pour les futurs locataires, la négociation à la baisse du prix des honoraires des professionnels titulaire de la carte T (Carte Transactionnelle immobilière).

Cela offrira tout d’abord la possibilité aux personnes qui le souhaitent de négocier ces tarifs. De plus, cette mesure protègera également les professionnels qui consentent à une baisse des tarifs, puisqu’ils ne pourront pas être accusés de ne pas respecter les barèmes affichés, alors même que ce non-respect des tarifs était mis en place au profit des clients.

Les annonces de location en zone d’encadrement des loyers

A compter du 1^er avril, les professionnels doivent davantage détailler les informations fournies aux futurs locataires, en ce qui concerne les annonces de biens situés en zone d’encadrement des loyers. Ils doivent ainsi présenter les informations financières essentielles pour éclairer les clients dans leur choix de location, en faisant figurer dans les annonces la mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré. Les clients ont ainsi accès au montant du loyer hors charges et du loyer qui constitue le plafond du loyer de base.

Aussi, l’affichage doit à présent mentionner le complément de loyer qui est applicable lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort du bien le justifient.

L’annonce d’un logement en location doit impérativement inclure la surface habitable du logement en m². Les photos, en revanche, ne sont toujours pas obligatoires dans une annonce de location.

Les mentions obligatoires dans une annonce de location

Une annonce de location doit obligatoirement faire apparaître un certain nombre d’informations concernant le logement et les loyers. Voici les informations à mentionner obligatoirement.

Le loyer doit apparaître de façon détaillée

La Loi Alur, qui avait instauré plusieurs règles dans le secteur de l’immobilier, impose l’affichage du montant du loyer, mais également des détails qui permettent d’informer davantage les candidats à la location. L’annonce doit donc comporter:

Le montant du loyer.
L’éventuel complément de loyer dans les villes concernées par les mesures d’encadrement des loyers.
Le montant du loyer mensuel charges comprises.
Le montant des charges locatives ou charges récupérables

De plus, le montant du dépôt de garantie doit également apparaître obligatoirement dans l’annonce.

Les autres frais liés à la location

Le locataire peut être amené à devoir régler des frais liés à la mise en location par un professionnel de l’immobilier et qui s’ajoutent au montant du loyer. Les agences immobilières doivent donc afficher leurs tarifs dans les annonces de location.

Les informations relatives à l’encadrement des loyers

Lorsqu’un logement se situe en zone d’encadrement des loyers, d’autres mentions doivent également apparaître dans l’annonce. Elles visent d’abord à informer les candidats à la location que le logement est bel et bien concerné par l’encadrement des loyers et doit donner des indications quant au logement :

L’annonce doit mentionner la zone géographique dans laquelle se situe le logement.
Elle doit également faire apparaitre la surface du logement exprimée en m² et selon les règles de la Loi Carrez qui écarte certaines surfaces du calcul de la surface habitable.
Enfin, l’annonce doit également renseigner au sujet du caractère meublé ou non meublé du logement.

Pour rappel, l’encadrement des loyers a été mis en place dans certaines métropoles et certains groupements de communes afin de limiter la hausse excessive des loyers. Il s’agit donc d’une mesure mise en place dans les secteurs géographiques très tendus où la demande est bien supérieure à l’offre. C’est le cas notamment à Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, l’intercommunalité Plaine Commune, l’intercommunalité Est Ensemble. D’autres métropoles comme celles de Bordeaux et Montpellier seront également prochainement concernées par cette mesure.

Les performances énergétiques du logement en location

L’annonce doit aussi faire apparaître le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien afin de renseigner les candidats à la location sur l’état du bien. Cette obligation concerne les logements d’habitation pour lesquels la durée de location est supérieure à 4 mois par an. Ce diagnostic informe les candidats à la location quant à la consommation d’énergie du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre.

Les autres diagnostics immobiliers obligatoires mais qui ne font pas obligatoirement l’objet d’un affichage dans l’annonce, sont : le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep), un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante dans le logement, un état de l’installation intérieure de l’électricité pour les logements de plus de 15 ans, un état de l’installation intérieure de gaz pour les logements de plus de 15 ans, un état des risques et pollutions et un diagnostic bruit.

Les tarifs et le numéro SIREN de l’agence mandatée

La loi Alur a également instauré l’obligation pour les professionnels de l’immobilier d’indiquer le numéro SIREN de la société, dans l’annonce d’un logement en location. De plus, c’est également cette loi qui a instauré l’affichage des honoraires d’agence qui s’appliquent dans le cadre de la gestion locative du bien.

16Avr

Quelles aides pour la construction d’une maison individuelle en 2022 ?

Si vous souhaitez faire construire une maison en 2022, il est possible que vous puissiez bénéficier d’une ou plusieurs aides financières. Nous faisons le point dans cet article sur les différentes aides auxquelles vous pouvez prétendre pour obtenir un coup de pouce dans votre projet.

Voici la liste des aides financières pour la construction:

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
L’exonération de taxe foncière
Les aides des collectivités locales
Le prêt action logement (ex prêt 1% logement)
Les prêts épargne logement (CEL et PEL)
Les aides aux logements de la CAF

Voici des détails sur quelques-unes de ces aides.

LE PRÊT À TAUX 0 (PTZ+)

Ce prêt peut vous être accordé quel que soit votre niveau de ressources.

Vous pourrez en bénéficier si vous construisez et achetez un terrain ou si vous faîtes l’acquisition d’un logement neuf jamais occupé auparavant.

Le logement pour lequel vous demandez un Prêt à Taux 0, doit obligatoirement être votre résidence principale dans le délai d’une année suivant l’achèvement des travaux.

Sachez, cependant, que le montant du PTZ+ ne peut dépasser le montant du ou des autres prêts le cas échéant d’une durée supérieure à 2 ans concourant au financement de la même opération. Il ne peut donc pas s’appliquer au montant total de votre crédit.

Le montant des mensualités de votre PTZ+ dépendra de vos revenus, du nombre d’occupants dans votre maison, la localisation du logement. Il permet de financer de 20 à 40 % du coût des opérations.
La durée de ce prêt peut s’échelonner de 5 à 30 ans. Bien sûr, plus vos revenus seront élevés, plus la durée de remboursement sera courte.

EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE

Autre aide à la construction de maisons neuves, l’exonération de la taxe foncière. Les constructions neuves bénéficient d’une exonération de deux ans suivant l’achèvement des travaux.

Il est à noter que l’exonération est facultative et qu’elle est décidée sur la délibération de la commune.

Pour savoir si vous pouvez y prétendre, renseignez vous directement auprès de votre mairie.

LES AIDES FINANCIÈRES LOCALES

Afin de vous aider à construire de façon durable, de plus en plus de collectivités territoriales proposent des subventions afin d’encourager l’installation d’énergies renouvelables et les constructions peu énergivores. Ces aides à la construction et à l’achat d’équipements sont accordées par les régions, départements ou communes et sont décidées localement. A noter ces aides portent généralement sur la main d’œuvre.

Pour vous renseigner sur les aides à la construction auxquelles vous pouvez prétendre, rendez-vous sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) qui consacre chaque année une enquête recensant les aides aux particuliers en matière d’accession à la propriété, d’amélioration de l’habitat, de maîtrise des dépenses d’énergie et d’adaptation des logements au handicap et au vieillissement.

N’hésitez pas aussi à vous renseigner directement auprès des collectivités locales, du conseil général etc…

LE PRÊT ACTION LOGEMENT

Le prêt action logement est accordé aux salariés ou aux pré-retraités d’une entreprise privée non agricole employant au minimum 10 salariés. Ce prêt finance l’achat d’une résidence principale.

Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, le prêt action logement peut servir également à financer l’achat du terrain.

Il est néanmoins important de souligner que l’attribution d’un prêt action logement n’est pas automatique. En effet, le nombre de prêts accordés est plafonné chaque année. Un ordre de priorité est alors déterminé par l’entreprise, en tenant compte de critères tels que la mobilité professionnelle, les revenus, le fait d’être un primo-accédant, la présence d’une personne en situation de handicap au sein du foyer etc…

Ce prêt est un prêt à 1% accordé pour une durée libre n’excédant pas 20 ans. Son montant est plafonné à 30% du montant de l’opération dans la limite de 7000 à 25000 €, selon la zone géographique du bien acheté ou construit.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à questionner les banques, courtiers et organismes locaux pour vous assurer de ne passer à côté d’aucune aide à laquelle vous pourriez prétendre.

09Avr

Comment est rémunéré un courtier immobilier ?

Nombreux sont ceux qui, pour trouver un financement en vue d’un projet immobilier, font appel à un courtier afin de trouver un financement au meilleur taux. Moyennant rémunération, le courtier met en relation l’emprunteur avec un établissement de crédit.

Le versement de la rémunération du courtier immobilier

Il existe deux types de rémunération possible pour les courtiers. Certains sont directement rémunérés par les organismes de crédit qui les mandatent, en fonction du nombre d’opérations réalisées ou du nombre de mises en relation effectuées.

Cependant, la rémunération du courtier peut également être versée directement par le client avec lequel un mandat a été signé.

Le courtier ne peut percevoir sa rémunération qu’à partir du moment où la banque a effectivement procédé au versement des fonds empruntés. En effet, celui-ci s’interdit de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitutions de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés.

En complément de la mise en relation avec un établissement de crédit, le courtier peut vous délivrer des recommandations personnalisées. Il peut percevoir une rémunération pour ce service de conseil indépendamment du versement des fonds par l’établissement bancaire.

L’obligation d’information du courtier

Avant la conclusion d’un contrat de crédit immobilier, le courtier et l’emprunteur conviennent ensemble et par écrit des frais éventuels et le cas échéant, de la rémunération qui seront dus. Le courtier est dans l’obligation de vous informer s’il perçoit également une rémunération de l’établissement prêteur, en vous indiquant son montant ou les modalités de calcul.

Toute publicité émise par un courtier qui est rémunéré par un organisme de prêt doit indiquer le nom et l’adresse de l’établissement ou des établissements de crédit en question et comporter la mention suivante : « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».

02Avr

Du nouveau sur l’assurance de votre crédit immobilier

Excellente nouvelle pour les emprunteurs: le parlement vient d’adopter la proposition de loi sur la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur.

Voici les trois changements prévus par ce texte qui entrera en vigueur le 1er juin pour les nouveaux contrats et le 1er septembre pour les contrats en cours.

1) La résiliation à tout moment pour tous les contrats

Permettre aux emprunteurs de changer d’assurance de crédit à tout moment était au cœur de cette proposition de loi. Jusqu’à présent, il fallait respecter les délais prévus par la loi Hamon qui permet de changer de contrat jusqu’à 15 jours avant la date du premier anniversaire puis ceux de l’amendement Bourquin jusqu’à 2 mois tous les ans avant la date d’anniversaire du contrat.

A partir du mois de septembre, tous les emprunteurs pourront changer d’assurance à n’importe quel moment afin de réaliser des économies sur leur contrat, à condition de présenter un contrat au même niveau de garanties. Une réelle avancée pour simplifier les démarches des emprunteurs. Ainsi, un emprunteur trentenaire pourra couramment économiser 15.000 € de cotisations ou plus sur la vie de son crédit en faisant jouer la concurrence », rappelle Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi. Cette mesure permettra un gain de pouvoir d’achat pour tous les emprunteurs de 550 millions d’euros par an, selon les estimations de l’association de consommateurs UFC-Que-Choisir.

Conformément au souhait du Sénat, les assureurs devront informer les emprunteurs chaque année de leur droit et de ses modalités de mise en œuvre.

2) La fin du questionnaire de santé pour certains prêts

Cette formalité va disparaître pour tous les crédits immobiliers dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur jusqu’à 200.000 € par personne, soit 400.000 € pour un couple.

« La suppression du questionnaire médical va permettre à ceux qui ont un problème de santé, ou qui en ont eu un ces dernières années, de ne pas subir d’exclusions de garantie ou de surprimes qui viendraient faire augmenter fortement le taux de l’assurance, avec toutes les conséquences induites sur le coût du crédit bien sûr, mais aussi le taux d’endettement et le TAEG (taux annuel effectif global) qui, s’il est trop élevé, peut conduire à un refus de prêt à cause du niveau très bas des taux d’usure. Et cela va faciliter les démarches pour la plupart des emprunteurs! », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

3) Un doit à l’oubli au bout de 5 ans

Le « droit à l’oubli » permet aujourd’hui aux anciens malades de cancer de ne plus avoir à déclarer leur maladie à leur assureur dix ans après la fin de leur protocole thérapeutique. Ce délai est réduit à cinq ans pour les cancers et l’hépatite C.

Les signataires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) auront en outre l’obligation d’engager d’ici 31 juillet 2022 une négociation sur les pathologies autres que cancéreuses.

26Mar

Fin de la trêve hivernale – ce qu’elle implique pour les propriétaires et les locataires

La trêve hivernale, qui protège les locataires d’une éventuelle expulsion, se terminera le jeudi 31 mars. Chaque année, cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars. C’est donc cinq mois après sa mise en place, le 1er novembre 2021, que la trêve hivernale ne sera plus en vigueur avec l’arrivée des beaux jours. Les propriétaires seront à nouveau libres de procéder à des expulsions dans certains cas.

Un locataire qui ne paye pas son loyer conformément au contrat de bail, ou qui reste dans le logement après échéance du contrat peut être poursuivis par le propriétaire, qui peut porter plainte et entamer une procédure judiciaire contre le locataire, mais il ne peut en aucun cas le déloger immédiatement durant la période de la trêve hivernale.

À partir du 31 mars, les propriétaires pourrons donc à nouveau réaliser une procédure d’expulsion. Les fournisseurs et opérateurs ont par ailleurs le droit de couper l’eau et/ou l’électricité des locataires qui ne paient pas.

19Mar

Nouveautés sur la caution locative

Cette année, il y a du nouveau concernant la caution dans le cadre d’un contrat de location. Voici les changements en 2022.

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie, qui est la somme d’argent versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature de son contrat de location. La caution, elle, aussi appelée le garant, est une personne ou un organisme qui s’engage par écrit à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (loyer, charges, frais de remise en état du logement…).

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire, ses biens personnels, ses revenus et le logement dont il est propriétaire peuvent être saisis à la demande du propriétaire. Nous pouvons distinguer deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. La première permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

De son côté, la caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même chercher à savoir si le locataire pourrait payer. Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut envoyer une lettre de mise en demeure au garant pour déclencher une procédure, si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord. Sans réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes.

Le type de caution choisi par le propriétaire doit être indiqué dans l’acte de cautionnement.

La notion de cautionnement modifiée en 2022

Pour se protéger contre le risque de loyers impayés, les propriétaires exigent parfois de leurs locataires qu’ils trouvent une personne de leur entourage qui se porte caution, ou garant, pour eux. Cette personne s’engage par un acte de cautionnement à se substituer au locataire s’il ne parvient plus à payer ses dettes locatives. Une ordonnance entrée en vigueur au 1er Janvier 2022 a apporté plusieurs modifications au système de cautionnement. Le premier changement concerne la modification de la définition du cautionnement. En effet, désormais, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

La caution concerne d’éventuels loyers impayés, les charges locatives et les frais engagés pour remettre le logement en état, si cela est prévu dans le bail de location. Le contrat précisera le montant maximum pour lequel le garant s’est engagé. La définition du cautionnement est donc plus précise qu’auparavant. En effet, jusqu’en décembre 2021, l’article 2228 du Code civil prévoyait seulement que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

Détermination de la durée d’engagement de la caution

Avant 2022, l’engagement de la caution ne pouvait pas être interrompu durant la période de location. Le garant devait donc attendre la fin du bail pour en être délivré. Dorénavant, le texte précise que l’engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Dans le premier cas, le garant ne peut retirer sa caution avant le terme prévu, sauf si le contrat précise que certains événements tels qu’un divorce ou un décès du locataire peuvent mettre fin à celle-ci.

Dans le deuxième cas, le garant est libre de mettre fin à son engagement à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. Pour mettre fin à son engagement, il suffit au garant d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire. Néanmoins, il est important de préciser que la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location.

L’engagement pris par la caution concerne les loyers, les charges et les travaux de remise en l’état du logement, si cela est prévu dans le bail.

Fin de la mention imposée dans l’acte de cautionnement

Depuis janvier 2022, il y a également du nouveau en ce qui concerne l’acte de cautionnement. Désormais, ce document peut être signé sous forme électronique. Cette signature électronique impose le recours à un tiers de confiance pouvant contrôler et authentifier l’identité des signataires. De plus, les garants n’ont plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer leur consentement. Il suffit dorénavant que la mention apposée exprime clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres.

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