La garantie des défauts de conformité
On parle de défaut de conformité lorsque l’immeuble qui est livré est différent de ce qui est prévu par le contrat. La conformité est donc toujours relative à ce qui est stipulé dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Toutes les stipulations du contrat sont à prendre en compte, y compris les documents annexés obligatoirement à celui-ci, à savoir:
- La notice descriptive
- Les normes légales et réglementaires
- La non-conformité au permis de construire, aux normes anti-incendie ainsi qu’aux documents publicitaires ayant une valeur contractuelle
Bon à savoir: les stipulations du contrat préliminaire de réservation, ne sont pas prises en compte.
En cas de constatation d’un défaut de conformité du logement, l’acquéreur peut agir contre le vendeur. Pour cela, il suffit simplement qu’il y ait une différence entre ce qui a été promis dans le contrat de vente et le bien une fois construit, et ce, même si l’acquéreur ne subit pas de préjudice apparent lié à ce défaut.
En cas de défaut de conformité, l’acquéreur peut réclamer:
- l’exécution en nature du contrat
- la résolution totale ou partielle du contrat
- des dommages et intérêts
La garantie des vices apparents
Dans le cadre d’une VEFA, le bien prévu à la construction n’existant pas encore au moment de la signature du contrat, l’acheteur ne peut pas avoir connaissance de vices apparents.
Le promoteur vendeur est, par conséquent, tenu de proposer une garantie des vices apparents.
On considère qu’il y a vice apparent lorsque l’acheteur constate une anomalie, une défectuosité ou un dysfonctionnement, dans le bien. Ce vice doit être apparent en ce sens qu’il doit apparaître après une vérification sommaire. Il ne doit pas s’agir d’un défaut de conformité.
Le vice doit-être constaté lors du plus tardif de l’un des deux événements suivants :
- soit à la réception des travaux avec ou sans réserve
- soit un mois après la prise de possession par l’acquéreur
Les vices survenant avant l’un de ces évènements sont considérés comme des vices apparents. Ceux qui sont postérieurs seront considérés comme des vices cachés.
Pour mettre en œuvre la garantie des vices apparents, l’acheteur doit agir dans l’année qui suit la réception ou la prise de possession du bien.
Cependant, en cas de réception avec réserve, le délai ne court pas, car il n’y a pas eu à proprement parler de réception, faute de levée de réserve.
Si le vice apparent est reconnu évident, l’acquéreur peut obtenir une baisse du prix ou la résolution de la vente, à moins que le promoteur vendeur s’engage à réparer le vice apparent.
Dans l’article de la semaine prochaine nous vous parlerons des garanties décennales et biennales.
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