David DEVILADavid DEVILADavid DEVILA

L’impact de la DPE sur le marché de l’immobilier

Dans le cadre de la loi Climat et Résilience, le mode de calcul du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a subi des modifications en 2021. 

La loi va également interdire progressivement la mise en location de biens extrêmement énergivores d’ici 2034. Ces évolutions ont entraîné une augmentation des inscriptions pour les inefficacités thermiques, ce qui a entraîné une baisse de la valeur des propriétés et une augmentation des négociations.  Malheureusement, la situation devrait pas s’améliorer.

La Loi Climat conforte l’importance du DPE en tant qu’instrument crucial.

En 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est devenu obligatoire pour les logements en vente, et l’année suivante pour les logements en location. A l’issue du diagnostic DPE, chaque bien se voit attribuer une étiquette énergétique.  Les étiquettes vont de A à G, A signifiant la propriété la plus efficace et G désignant la propriété de tamis la moins économe en énergie ou thermique.

L’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE) en France rapporte que 17% des logements principaux sont classés passoires thermiques, appartenant aux catégories F et G. Actuellement, près de 200 000 logements sont soumis à la loi climat et résilience, avec des influences à 2 000 000 de résidences d’ici 2028. Il est important de noter que la loi comprend de multiples devoirs et sanctions.

Depuis le 24 août 2022, l’encadrement des loyers s’applique désormais aux biens classés F ou G.

À partir du 1er septembre 2022, il y aura une évaluation énergétique obligatoire pour les ventes immobilières.

 Les passoires thermiques seront bientôt supprimées des propriétés locatives avec des délais variables en fonction des classifications des propriétés.  Les biens classés G seront concernés en 2025, F en 2028 et E en 2034.

 Une étude Effy de 2022 révèle que la Gironde, avec les Landes et les Pyrénées-Atlantiques, possède le taux de tamis thermiques le plus bas du Sud-Ouest français.  Parallèlement, le conseil municipal de Bordeaux Métropole a récemment adopté un programme visant à réduire de moitié la consommation d’énergie du secteur résidentiel grâce à la rénovation thermique de 11 500 logements par an, à compter du 25 mars 2022.

Augmentation de mise en vente de passoires thermique.

 En 2021, la loi sur le climat a commencé à entrer en vigueur, entraînant une flambée des ventes de maisons énergivores.  Les propriétaires ont choisi de se séparer de leur bien en raison de leur incapacité à supporter le coût élevé de la rénovation, estimé en moyenne à 1 000 euros le mètre carré, variable selon la nature des travaux entrepris.

 Le rapport 2022 des notaires de France a révélé une augmentation spectaculaire du nombre de ventes de biens des catégories F et G.  Les logements énergivores ont représenté 17 % des transactions au troisième trimestre 2022, contre 11 % par rapport à l’année précédente. A l’inverse, les logements sociaux (classes A et B) ne représentaient que 6% des ventes sur la même période.

Selon le rapport de SeLoger, les propriétés énergivores ont connu une augmentation de 27 % des ventes à Bordeaux en 2022. Alors que certains propriétaires ont vendu par crainte de l’interdiction de location à venir, la tendance s’est étendue à tous les types de propriétés.  Une enquête Opinionway menée auprès de 5 000 Français pour SeLoger révèle que 50 % des propriétaires de résidences secondaires citent une mauvaise performance énergétique comme motif de vente (contre 31 % des vendeurs de résidences principales).  Cette décision constitue une mesure préventive pour éviter la perte de valeur du bien, compte tenu de l’absence d’aide à la rénovation énergétique pour les résidences secondaires.

 L’envolée récente des ventes de logements insuffisamment classés s’explique par la révision du mode de calcul du DPE (1).  Un nombre écrasant de propriétés ont été déclassées à juste titre, SeLoger rapportant que 8% des propriétés mises en vente ont été reléguées aux classes énergétiques F et G. Cela a entraîné une réduction du nombre de résidences principales énergivores de 4,7 millions en juillet 2021 à 5,2 millions de propriétés à forte pression énergétique en 2022.

En un an en milieu rural, la quantité de publicités promouvant la vente de passoires thermiques a doublé, passant de 15% au 1er juillet 2021 à 26% au 1er janvier.

A noter que la location de logements dont la consommation énergétique ultime est supérieure à 450 KWh/m2/an est interdite depuis le début de cette année.

Les coûts des maisons à forte consommation d’énergie s’effondrent…

 Les passoires thermiques se vendent généralement avec une remise de 3,9 % par rapport aux articles avec des cotes DPE plus élevées. De plus, les produits étiquetés F et G connaissent une hausse de prix de seulement 3,7 %, tandis que les autres articles connaissent une augmentation moyenne de 7 %.

 Dans le marché actuel, l’efficacité énergétique et le confort sont primordiaux pour les acheteurs potentiels.  A ce titre, un mauvais certificat de performance énergétique (DPE) peut être une pierre d’achoppement majeure lors des négociations. Les propriétés classées F ou G pour la consommation d’énergie sont plus susceptibles d’être fortement réduites d’environ 5,6% de leur prix d’inscription initial, contre seulement 3,7% pour les maisons les mieux notées.

Rénover une propriété pour améliorer son efficacité énergétique peut être une entreprise coûteuse. Cependant, une étude récente menée par les notaires de France s’est penchée sur la valeur verte du logement en 2021 et a découvert que le passage aux labels très économiques de A ou B peut avoir un impact significatif sur les prix de l’immobilier.  Néanmoins, il est important de noter que ces changements de prix peuvent varier d’une région à l’autre.

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