Définition
Afin d’éviter le surendettement de la personne qui emprunte, un crédit immobilier doit être bien encadré. Les établissements de crédit ne sont d’ailleurs pas entièrement libres de décider le taux qu’ils appliqueront sur un montant emprunté. Un taux maximal légal encadre en effet les taux de crédit proposés aux acquéreurs d’un bien selon leur situation. Ce taux maximal s’appelle le taux d’usure.
Si on veut être plus précis, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) de l’emprunteur, qui est composé du taux de base mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, coûts d’assurance et garanties obligatoires.
Le taux maximal proposé par un établissement de crédit pour accorder un prêt sera donc toujours inférieur au taux d’usure, fixé par la Banque de France.
Le but du taux d’usure
L’objectif du taux d’usure est simple : protéger les emprunteurs contre le risque de surendettement et donc, l’impossibilité de rembourser la somme empruntée. Tout prêt immobilier proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire, c’est-à-dire illégal. La sanction prévue dans ce type de situation peut atteindre deux ans d’emprisonnement et/ou une amende de 300 000 €.
Calcul du taux d’usure
Le taux d’usure est calculé sur la base des taux de crédit moyens pratiqués par les établissements bancaires. Ces taux sont augmentés d’un tiers pour tenir compte de l’ensemble des profils d’emprunteurs. Il inclut le taux d’intérêt de base, les frais de dossier ainsi que les frais de courtage, les garanties obligatoires, et le coût de l’assurance emprunteur.
C’est la Banque de France qui est chargée de le calculer chaque trimestre et d’en publier le montant au Journal Officiel.
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Pourquoi le taux d’usure à un impact sur l’obtention de crédit immobilier ?
Les taux immobiliers, qui sont globalement en hausse et se retrouvent opposés au taux d’usure qui ne suit pas ce mouvement, il peut devenir très compliqué pour certains emprunteurs d’obtenir un financement. En cause : le profil des emprunteurs les plus fragiles, ainsi que la différence entre taux simple et le TAEG. Plus le profil des emprunteurs est rassurant, plus le taux qu’il leur proposera sera faible. Ainsi, le taux proposé à certains profils (seniors, métiers à risque, apport faible…) augmentera mécaniquement car ce dernier doit se prémunir contre un risque plus important de défaut de remboursement. Or, c’est le TAEG qui fait foi dans le calcul du taux d’usure que l’emprunteur ne peut pas dépasser.
Ainsi, si le taux nominal proposé par l’établissement prêteur n’est pas plus élevé que le taux d’usure, le TAEG peut, lui, dépasser ce taux d’usure et par conséquent exclure ces emprunteurs de l’accès au crédit.
Si le taux d’usure représente un obstacle à l’obtention de votre crédit immobilier, n’hésitez pas à échanger avec un expert ou avec votre courtier qui pourra utiliser certains levier pour que rendre votre profil éligible à un prêt immobilier.
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