16Juil

Tout savoir sur le formulaire H1

Vous faites construire une maison ou vous effectuez des travaux de rénovation ? Dans ce cas, vous devrez obligatoirement compléter un formulaire H1. Qu’est-ce que ce formulaire et que faut-il savoir à son sujet ? Toutes les réponses dans cet article.

Qu’est-ce que le formulaire H1 ?

Le formulaire H1 est un formulaire permettant de déclarer aux impôts la fin des travaux de votre nouvelle maison ou des travaux que vous avez effectué. Ce formulaire est obligatoire et il permet que votre bien soit évalué ou réévalué. Le formulaire est à remettre absolument aux services des impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.

Comment remplir le formulaire H1 ?


Il suffit de télécharger et d’imprimer le formulaire directement depuis le site internet impot.gouv.fr. Selon les travaux réalisés, vous devrez sélectionner le formulaire H1 qui correspond :

  • Pour la construction d’une maison individuelle et des dépendances vous devez télécharger le formulaire Cerfa N°6650.
  • Si les travaux concernent un changement d’affectation ou un changement de consistance vous devrez télécharger le formulaire Cerfa N°6704.

Une fois que vous serez en possession du bon document, il vous suffira de le compléter en suivant les instructions sans toucher aux parties “Réservé à l’administration”. Inscrivez les informations relatives au bien concerné, vos informations personnelles, et les informations demandées concernant les travaux.

Bon à savoir: dans le cas d’une construction neuve, prévenir l’administration fiscale avec le formulaire H1 vous permet de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans.

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09Juil

Le Plan local d’Urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.

Le PLU doit permettre l’émergence d’un projet de territoire partagé prenant en compte à la fois les politiques nationales et territoriales d’aménagement et les spécificités d’un territoire. Il détermine donc les conditions d’un aménagement du territoire respectueux des principes du développement durable et répondant aux besoins de développement local.
Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de PLU.

Il comprend :
1- un rapport de présentation, qui explique les choix retenus notamment en matière de consommation d’espace, en s’appuyant sur un diagnostic territorial et une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Il doit justifier les règles du PLU.
2- un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui définit les orientations générales d’aménagement, d’urbanisme, d’habitat, de déplacements, d’équipement, de protection des espaces et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques. Il fixe les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
3- des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui, dans le respect du PADD, comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements
4- un règlement et des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), et fixent les règles générales.
5- des annexes (servitudes d’utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés, …).

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02Juil

Quel est le prix pour la création d’une SCI ?

Dans ce cinquième et dernier article relatif à la SCI, nous aborderons le coût de création d’une telle société. Ce dernier article vous donnera une idée très précise du montant que vous aurez à débourser si vous souhaitez créer une SCI.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le montant varie en fonction de si vous faites appel à un expert ou non, mais aussi du type d’apport réalisé.

La rédaction des statuts et les autres démarches administratives sont totalement gratuites si elles sont directement réalisées par le gérant ou les associés. Si elles sont réalisées par un notaire ou un expert comptable, le montant est dépendant du professionnel, mais de façon générale, il faudra compter entre 1500€ et 2000€.

La publication dans un journal d’annonces légal coûte 189€ HT.

La déclaration des bénéficiaires effectifs, quant à elle, coûte 21.41€ TTC.

Enfin, pour faire immatriculer la société il faudra compter 66.88€ TTC.

Bien sur, à ces coûts viendra s’ajouter le dépôt du montant du capital social ainsi que les frais bancaires liés à ce dépôt, qui sont généralement compris entre 0 et 100€.

Dernière petite information pratique concernant la SCI

Un même associé peut détenir des parts dans plusieurs SCI. Il n’existe pas de règle fixant un maximum. En fonction des cas, et notamment de la fiscalité applicable et des projets de vente des parts de SCI, il peut être plus intéressant d’avoir une seule société civile immobilière détenant plusieurs biens, ou au contraire plusieurs SCI détenant chacune un seul bien.

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25Juin

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?

Dans ce troisième et avant-dernier volet d’articles dédiés à la SCI, nous verrons les différentes étapes de création d’une SCI.

La rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts de la SCI est la première étape pour la création de la société. Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et indiquer les informations suivantes :

  • la forme de la société, donc une société civile immobilière
  • le nom et les coordonnées de tous les associés
  • la dénomination sociale de la société
  • l’objet social de la SCI qui correspond à son activité
  • le lieu du siège social
  • le montant du capital social
  • la durée de la société (99 ans maximum)
  • les apports des associés et la répartition des parts sociales entre eux
  • les règles de fonctionnement et de vote
  • la nomination du gérant
  • la date d’ouverture et de clôture des exercices comptables
  • les clauses d’agrément (facultatif)
  • les conditions de dissolution de l’entreprise

Le dépôt du capital social

Le montant du capital social doit être déposé dans la banque où va être ouvert le compte bancaire de la SCI. Il peut éventuellement être déposé chez le notaire. Dans ce cas, un certificat sera délivré.

Le capital social sera débloqué lorsque la société sera officiellement créée.

La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

La création d’une SCI doit obligatoirement faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

Voici les informations qui doivent obligatoirement être mentionnées :

  • le nom de la SCI
  • la forme juridique choisie
  • le nom du gérant
  • l’adresse du siège social
  • la date de début d’activité

Le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe

Ensuite, il convient de déposer un dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal compétent en fonction du lieu du siège social de la société.

Les pièces justificatives à fournir sont :

  • une copie des statuts de la société
  • l’avis de parution dans le journal d’annonces légales
  • une pièce d’identité du gérant
  • la déclaration de non-condamnation du gérant
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs
  • un justificatif de domiciliation de la société 
  • le formulaire M0 SCI dûment complété et signé

Le tout doit être transmis au greffe par courrier postal ou directement en ligne, afin d’obtenir un Kbis.

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18Juin

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Dans ce troisième article dédié à la SCI, nous verrons ce qu’est une SCI familiale et quels sont ses avantages.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est un type de société civile immobilière où tous les associés sont de la même famille. Ils peuvent être reliés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale permet d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers entre membres de la famille et d’éviter les aléas de l’indivision.

C’est un excellent moyen d’organiser sa succession et d’optimiser les frais de mutation puisque les héritiers ne reçoivent pas le bien proprement dit, mais ils reçoivent des parts de la société. Elle facilite donc la transmission d’un bien au sein d’un couple mais aussi aux enfants.

De plus, il est possible de procéder à des donations par anticipation et de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.

La SCI familiale est donc une forme de SCI particulièrement intéressante pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille.

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11Juin

Les avantages et les inconvénients d’une SCI

Voici notre deuxième article pour tout savoir sur la SCI. Dans l’article précédent, nous avons vu ce qu’est une SCI. Dans cet article, nous aborderons les avantages et les inconvénients de la SCI.

Les avantages d’une SCI

Le statut de SCI peut être l’outil idéal pour réaliser, à plusieurs, des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Investir en SCI dans l’immobilier permet une mise en commun simplifiée des capitaux et des moyens financiers afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes. Il devient ainsi plus simple d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Par ailleurs, la SCI permet de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers. Néanmoins, il est important de bien comprendre qu’il n’est pas possible de pratiquer une activité d’achat revente en SCI, puisque celle-ci n’est pas à caractère commercial.

Un second avantage de la SCI est qu’elle permet aux associés qui la composent d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés, etc.). Cette grande liberté d’organisation permet d’autoriser de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine immobilier privé que professionnel.

La SCI permet aussi de limiter la responsabilité des associés qui la composent. Cela signifie qu’en cas de difficultés, les créanciers ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action contre la société. Ce n’est que si l’action contre la société n’aboutit pas, que les créanciers pourront se retourner contre les associés. Dans cette hypothèse, les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital). De plus, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies.

De plus, la SCI permet de conserver une certaine discrétion concernant vos investissements immobiliers. En effet, lorsque vous investissez en passant par une SCI, il est très compliqué pour un créancier d’obtenir des informations relatives au patrimoine d’un associé.

Aussi, au lieu de procéder à la cession de l’immeuble, les associés de ce type de société auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales. Cela signifie moins de frais qu’une cession directe d’un bien immobilier. En effet, les cessions de parts sociales de SCI n’ont pas à être constatées par un acte notarié authentique. L’associé a la possibilité de rédiger lui-même l’acte de cession.

Enfin, un dernier avantage que nous pourrions citer est que les cessions de parts de SCI ne sont pas soumises aux droits de préemption urbains des communes, ce qui signifie que les communes ne peuvent pas prétendre acheter les parts sociales en priorité. Une exception existe cependant, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’un immeuble. Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliquent pas si la cession de parts intervient dans une SCI familiale

Les inconvénients d’une SCI

Comme toutes les sociétés, la SCI présente certains inconvénients.

Le premier inconvénient est que ses démarches de création sont importantes. ll faut en effet rédiger les statuts, publier une annonce légale, faire immatriculer la société auprès du greffe en lui fournissant toutes les pièces justificatives pour constituer le dossier de demande et enfin déclarer des bénéficiaires effectifs. Autant de démarches qui constituent une vraie charge de travail, même si celles-ci sont à présent simplifiées grâce aux services de création en ligne.

Un second inconvénient d’une SCI est qu’elle impose la tenue, chaque année, d’une assemblée générale afin d’approuver les comptes de la société. Le gérant doit ainsi convoquer tous les associés et créer un PV d’assemblée générale qui doit ensuite être conservé soigneusement.

Enfin, un dernier inconvénient de la SCI est qu’elle demande la tenue d’une comptabilité relative à la société. Il est obligatoire de tenir une comptabilité à jour des activités de la société et de transmettre ces documents au greffe chaque année.

Aussi, nous l’avons déjà mentionné auparavant mais il est essentiel de garder à l’esprit qu’une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale.

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04Juin

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Dans cet article et les 4 suivants, nous parlerons de la SCI. Nous verrons tout d’abord ce qu’est une SCI, après quoi nous aborderons les avantages et les inconvénients de la SCI et nous verrons enfin comment monter une SCI et quel en est le coût. Voyons donc tout d’abord ce qu’est une SCI.

SCI signifie Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une société permettant à plusieurs personnes physiques ou morales (au moins deux) d’être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en assurer ensemble la gestion. Les biens acquis deviennent la propriété de la société. Tous les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement au montant de leur apport. Un montage en SCI permet d’obtenir certains avantages fiscaux.

Qui compose une SCI ?

Une SCI est constituée d’associés et est administrée par un gérant :

  • Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées générales et reçoivent des parts sociales en échange de leur apports en nature ou en numéraire Ils reçoivent des dividendes lorsque l’entreprise fait des bénéfices. En revanche, en cas de dettes, la répartition se fait proportionnellement à la part que l’associé possède dans la SCI. Et on pourra vous demander de débourser vos propres deniers s’il le faut !
  • Le gérant : La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la SCI.

Quels sont les différents types de Société Civile Immobilière ?

Il existe différents types de société civile immobilière :

  • la SCI de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le mettre en location. Généralement, l’objectif principal de créer ce type de société est de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la mise en location.
  • la SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille ;
  • la SCI construction-vente est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout ;
  • la SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés ;
  • la SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager l’usage du bien.

Il est essentiel de bien choisir la forme de société la plus adaptée à votre projet.

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28Mai

Tout savoir sur le plan de zonage

Tout projet de construction ou de rénovation immobilière doit suivre certaines règles, selon les communes. Parmi elles, il y a le document qui régit l’utilisation du sol, qui s’appelle le « plan de zonage ».

De quoi s’agit-il exactement ? Nous vous disons tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’un plan de zonage ?

Il s’agit d’un document qui régit l’utilisation du sol sur une zone donnée. Le plan de zonage permet de savoir avec exactitude les règlements auxquels un domaine est soumis. Les travaux de construction ou de rénovation ou encore d’aménagement ne peuvent avoir lieu sans les autorisations légales, qui sont obtenues en suivant les règles indiquées sur ce document. Ces règles sont également déterminées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) d’une commune donnée, dont vous pouvez voir les détails sur ce lien : https://www.data.gouv.fr/fr/reuses/plu-en-ligne/.

Elles sont agencées selon les acronymes suivants : 

  • A pour les zones agricoles
  • AU pour les localités à urbaniser
  • N pour les domaines naturels
  • U pour les zones urbanisées.

Quelle est l’utilité de ce document ?

Ce document est essentiel pour que la commune puisse effectuer le suivi et la gestion de l’usage des sols. Le plan de zonage permet de gérer les nombreux travaux sur les différentes localités. Ce document permet également d’assurer le développement urbain grâce au contrôle des autorisations légales de construction.

Le plan de zonage assure aussi la sécurité des habitants dans une zone où des projets de construction vont être effectués. En effet, les règles présentes sur ce document imposent certaines normes de sécurité afin d’effectuer des travaux dans une zone donnée. Il constitue une aide à la protection des aires protégées et des domaines publics. Enfin, le plan de zonage est aussi le garant de la qualité des infrastructures construites dans la localité où ses règlements sont appliqués.

Que contient le plan de zonage ?

Ce document réglementaire se divise en 2 parties bien distinctes: la partie graphique et celle rédigée.

La partie graphie présente la représentation, sous forme de dessin, d’une localité donnée, ainsi que les lois qui la régissent et les zones publiques. Les images présentées dans cette 1ère partie du plan de zonage sont à une échelle de 1/2000 ou de 1/5000.

La partie rédigée, quant à elle, contient l’ensemble des règlements qui régissent la localité où le plan de zonage est en vigueur. Cette 2ème partie du plan de zonage permet de savoir si les travaux immobiliers sont en adéquation avec les règlements dans les zones concernées par les projets de construction.

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21Mai

Tout savoir sur le Procès Verbal de réception de travaux

Le procès verbal de réception de travaux marque l’achèvement des travaux de votre logement. Ce document, remis par le commanditaire du projet, est remis juste avant l’entrée dans les lieux et atteste de la bonne conformité du chantier réalisé. Si, au contraire, le maître d’ouvrage constate des malfaçons, il est alors libre d’émettre des réserves sur le procès verbal. 

Accompagné de l’artisan, celui-ci procède à une vérification de l’ouvrage afin de s’assurer qu’il correspond bien au devis initial. La réception des travaux est une sorte d’état des lieux visant à contrôler la conformité du travail de l’entrepreneur. 

➜ Si le maître d’ouvrage est satisfait et approuve le chantier, alors la réception est acceptée sans réserve. Dans ce cas, l’artisan est délivré de ses obligations envers son client. 

➜ Si le maître d’ouvrage constate des vices apparents, il est en droit d’émettre des réserves sur le procès-verbal, voire même de refuser la réception des travaux. Dans les deux cas, le maître d’œuvre doit en général rectifier les défauts constatés dans un délai prédéfini.

Quoi qu’il en soit, cet acte doit être formalisé par écrit avec un procès-verbal de réception de travaux. 

On distingue 3 formes de réception de chantier : 

  • La réception expresse, qui est le type le plus courant décrit plus haut. Les deux parties examinent ensemble le chantier et signe un PV de réception de travaux, avec ou sans réserve. 
  • La réception tacite, déclarée en l’absence d’une réception des travaux formelle et si le client a déjà aménagé dans le bien et payé en intégralité l’entrepreneur BTP.
  • La réception judiciaire, lorsqu’un désaccord surgit et qu’aucune solution à l’amiable n’est possible. L’une des parties fait appel à un juge qui décide soit de prononcer la réception, soit d’imposer les réparations à l’artisan. 

Qui participe à la rédaction du PV ?

Le PV de fin de chantier implique directement au moins deux partis distincts.

D’un côté, le maître d’ouvrage (le particulier commanditaire des travaux) qui remplit le procès-verbal, et de l’autre, le maître d’œuvre (l’entreprise du bâtiment, responsable de la qualité de l’ouvrage). 

Parfois, il arrive qu’une tierce partie, comme un architecte, soit intervenue dans le projet. Sa présence peut donc être également requise au moment de la réception du chantier. 

Dans tous les cas, seule la signature de tous les acteurs impliqués lui confère une valeur juridique. 

Le PV de fin de chantier est-il obligatoire ?

À ce jour, aucune loi n’impose la réalisation d’une réception de chantier et donc d’un procès-verbal. 

Toutefois, du point de vue du client, il est vivement recommandé d’en rédiger un car il est indispensable pour faire jouer les diverses garanties légales liant un professionnel BTP à son ouvrage. Pour rappel, il y a :

  • La garantie de parfait achèvement (GPA), valable pendant une année suivant la date de réception des travaux. Elle stipule que le constructeur est tenu de rectifier tous les défauts de son ouvrage “et ce quelles que soient leur importance et leur nature”. 
  • La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, valable pendant deux ans. Elle impose la réparation ou le remplacement des équipements dissociables de la structure du logement et montrant des dysfonctionnements.
  • La garantie décennale, quant à elle, est valable pendant 10 ans après la réception du chantier. Elle couvre le maître d’ouvrage des dommages affectant la solidité du bâti d’un ouvrage, ou le rendant impropre à son utilisation. 

Absence de PV de réception des travaux

L’absence d’un procès-verbal peut amener la jurisprudence à déclarer la réception des travaux comme tacite. Toutefois, les deux conditions suivantes doivent aussi s’appliquer :

  • le maître d’ouvrage a déjà pris possession des lieux ;
  • l’entrepreneur BTP a reçu le règlement total du contrat. 

Que doit contenir le procès-verbal de réception ?

Etant donné qu’après signature, le PV de chantier devient un document légal, il est essentiel de savoir comment le compléter correctement afin d’éviter les éventuels litiges. 

À savoir que lors d’un chantier de construction d’une maison, il est courant de faire plusieurs procès-verbaux. Chaque PV va ainsi correspondre aux différentes parties du projet.

Voici les éléments qui doivent figurer sur ce document:

  • L’identité/dénomination de chaque partie ;
  • La date de la réception des travaux ;
  • L’adresse physique du chantier dont il est question ;
  • La présence ou non de réserves, et leur description détaillée le cas échéant ;
  • La signature des parties.

Dans le cas où le maître d’ouvrage remarque des vices lors de l’examen, il doit les décrire dans la partie du PV consacrée aux réserves. Il est bien sûr dans l’intérêt de ce dernier d’être le plus précis possible dans son rapport. Il doit ensuite indiquer le délai de levée des réserves, à décider d’un commun accord avec le constructeur. 

Une fois les malfaçons réparées, l’artisan et le maître d’ouvrage doivent effectuer une nouvelle réception des travaux. Au cours de celle-ci, un procès-verbal de levée des réserves est rempli, confirmant la conformité de l’ouvrage final et la réception définitive de travaux. Celui-ci peut se trouver soit en annexe du premier PV, soit sur un document à part.

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14Mai

Flambée des prix de l’immobilier

L’immobilier enregistre une nette hausse du prix des biens sur le marché. Une augmentation sans aucun doute liée à la demande des Français, désireux d’acheter leur propre maison ou appartement suite à deux années marquées par la pandémie et les confinements successifs. Et la pandémie de Covid-19 aura, semble-t-il, également bousculé les caractéristiques des biens convoités.

Les Français sont prêts à devenir propriétaires. Les chiffres témoignent de leur volonté de sauter le pas. En effet, le nombre de transactions en 2021 bat les records. S’élevant à 1,2 million, il s’explique par deux facteurs. Il y a tout d’abord eu un effet de rattrapage après les différentes semaines de confinement en 2020. De plus, la crise sanitaire a eu pour effet d’accélérer la prise de décision d’achat d’un bien immobilier, nourrie également par des taux très bas.

Les Français ont acheté différemment avec un besoin de plus d’espace. Avec quel résultat ? Le prix des maisons en province a considérablement augmenté. 

Une hausse qui devrait continuer en 2022

« Pour les maisons, la hausse est de +9% au niveau national, avec une hausse plus forte en province, puisqu’on est à 9,4%, et en Île de France, on est à +7% », souligne Peggy Montesinos, membre du Bureau du Conseil supérieur du notariat. « Puis, quand on fait des projections sur 2021/2022, on pense que la hausse des prix des maisons sera de +10%. »

Cette augmentation du prix des biens immobiliers est aussi la conséquence directe de l’accroissement du prix des matériaux, un accroissement qui devrait se poursuivre dans les mois à venir et par conséquent, qui favorisera encore l’augmentation du prix des biens immobiliers.

De son côté, la hausse du nombre de transactions a permis de faire fondre les stocks. Certains biens, boudés depuis des mois, ont ainsi finalement trouvé un heureux propriétaire.

Sur un marché où la demande est constante et élevée et l’offre en pénurie, il est plus que jamais le moment d’investir dans l’immobilier. David Devila vous propose une stratégie d’investissement permettant de profiter de cette hausse du prix des maisons sur le marché afin de dégager d’importantes plus-values. Il est plus temps que jamais de miser sur la maison individuelle !!

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