Vous connaissez l’investissement immobilier ?
Vous devez savoir que la SCI est le bon statut pour profiter et protéger la propriété immobilière. L’indivision fige la gestion de vos biens immobiliers ?
Vous avez un patrimoine immobilier et souhaitez optimiser sa rentabilité ?
Comme son nom l’indique, la Société Civile Immobilière est un contrat qui réunit plusieurs individus dans le but de posséder un ou plusieurs biens immobiliers et d’y pratiquer une activité non commerciale, et donc civile.
Le but premier est de partager le bien plus simplement que le cadre juridique de l’indivision. La société civile est encadrée par des conditions générales du contrat de société et des règles spécifiques.
Sommaire :
DavidDEVILA crée des cours immobiliers pour gagner du temps et de l’argent.
Tout le monde achète des biens immobiliers.
Mais investir est une discipline que vous devez apprendre.
1. Quels sont les principes de base d'une SCI ?
1.1. Un contrat entre plusieurs personnes
L’article 1832 du Code civil mentionne que la SCI est fondée par deux ou plusieurs personnes qui consentent par un contrat à attribuer des biens ou leur industrie à une entreprise commune en vue de partager le gain ou le bénéfice de l’économie qui en résulte.
Il est donc nécessaire d’être au moins deux : conjoints, pacsés, amis ou relations professionnelles. Il est conseillé de ne pas être trop nombreux pour éviter la lourdeur de la gestion.
La formule “intuiti personae”
La SCI est une société de personnes dont les parts ne sont pas librement cessibles.
Elle est conclue ” intuiti personae ” ou selon la personne : les qualités des contractants sont évaluées.
Une implication responsable et volontaire
Les Associés supportent sans limite de temps le risque des créances de la société en proportion de leur contribution. Il est donc dans leur intérêt de se concerter et s’apprécier dans la gestion de la SCI dans la proportion de leurs compétences.
De la même manière que les associés prennent des risques, il est recommandé qu’ils soient d’accord avec leur souscription et que leur consentement soit total.
1.2. La propriété collective de biens immobiliers
Traditionnellement appelées Société Civiles de Gestion ou Société Civiles Patrimoniales, les SCI sont classées selon leur activité :
- société civile de location : si le bien acquis est loué,
- société civile d’attribution : construction ou achat d’immeubles destinés à être répartis entre les
associés en jouissance, - société civile de construction-vente : construction ou acquisition en vue de leur vente.
- société civile d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé : jouissance par périodes.
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1.3. Une activité non commerciale
La location de biens immobiliers.
L’activité de location de biens nus (sans meubles ni équipements) est de nature civile :
les baux à usage d’habitation pour les logements,
les baux professionnels pour les bureaux,
baux commerciaux pour des locaux de magasins.
La location meublée accessoire
Cette activité commerciale est exclue pour la SCI.
C’est la limite de l’activité : une SCI ne doit pas pratiquer des actes commerciaux comme l’achat-revente par exemple, ou l’apport d’affaires comme l’agent immobilier. La loi fixe un taux maximum de 10% des recettes, auquel cas la SCI perd son caractère civil et sera reclassée en société commerciale imposée comme les autres.
Pas d’activité agricole
Ce type d’activité est réservé aux formes prévues à cet effet : Groupement Foncier Agricole, Société Civile d’Exploitation Agricole, Groupement Agricole d’exploitation en Commun ou Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée
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2. Pourquoi une SCI ?
Une SCI pour se libérer de l’indivision
L’indivision est un régime juridique dans lequel il existe des biens sur lesquels plusieurs personnes disposent de droits de même nature.
Lorsque le jour du partage arrive, le risque de bloquer la situation se présente.
Au décès d’une personne, la cession de ses biens à ses héritiers constitue la majorité des situations d’indivision.
2.1. Les couples mariés
SCI et mariage en “communauté de biens”
La règle de l’indivision s’applique à tout achat de bien immobilier par au moins deux personnes si elles n’ont pas constitué de société ou si elles ne sont pas mariées en communauté. Le couple trouve donc un intérêt dans la création d’une SCI.
Si des époux achètent ensemble un bien immobilier, celui-ci entre dans la communauté de biens. En cas de divorce : la loi attribue le bien à celui qui en a le plus besoin. Il n’y a pas ici d’intérêt à créer une SCI.
2.2. Unanimité requise par l'indivision
La SCI est gérée par un gérant auquel les statuts peuvent conférer des pouvoirs étendus. Dans la plupart des cas, il peut agir seul. Les décisions prises en assemblée générale le sont à la majorité des voix.
Ce mode de gestion est beaucoup plus souple que l’indivision (qui est particulièrement lourde).
En effet : dans une indivision ordinaire, il n’y a ni gérant ni majorité. Les décisions sont prises à l’unanimité.
La convention d’indivision
Les indivisaires peuvent donner un mandat de gestion à l’un d’entre eux.
Mais le mandat est limité et peut facilement être révoqué par ceux qui le donnent. La convention est conclue pour une durée maximale de cinq ans.
Et l’unanimité sera nécessaire pour la renouveler.
Le caractère non permanent de l’indivision
Art 815-1 du code civil :
” Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué. Tout indivisaire, quelle que soit l’importance de sa part, peut saisir le tribunal et demander la cessation de l’indivision. Rien à craindre pour une SCI.
Habituellement créée pour 99 ans et renouvelable, elle peut être dissoute exclusivement par une décision des associés majoritaires.
Suspendre le partage
L’article 815-1 est modéré par plusieurs options autorisant le juge à conserver en indivision malgré la volonté d’un indivisaire tout ou partie des biens.
Pas de restriction du nombre d’indivisaires
En complément de la pérennité et de la flexibilité de gestion, certains perçoivent un autre intérêt de la SCI : la capacité de toujours maîtriser la répartition du capital.
Par exemple : dans le cas d’une résidence secondaire, les associés ne souhaitent pas voir leur part cédée à un tiers par vente, donation ou succession. Ils décident donc d’inclure dans les statuts l’obligation de recevoir l’accord unanime des autres associés pour la cession des parts.