Immobilier achat neuf
07Juil

Les avantages d’un achat neuf dans l’immobilier

Projet immobilier : les atouts d’un achat neuf

Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’achat neuf est réputé plus onéreux. Il présente pourtant de nombreux avantages à ne pas négliger pour faire son choix.

Les avantages financiers de l’immobilier neuf

L’investissement dans le neuf bénéficie de plusieurs dispositifs mis en place par l’État et les collectivités territoriales. Fiscalité avantageuse, prêt à des taux préférentiels et frais réduits, les coups de pouce sont multiples.

Un financement et une défiscalisation attractifs

Selon que le projet immobilier vise un investissement locatif ou l’achat d’une résidence principale, les aides proposées varient.

Ainsi, dans l’immobilier locatif, les investisseurs peuvent profiter de mécanismes de défiscalisation comme ceux des lois Pinel ou Censi-Bouvard. Ils permettent donc de profiter d’une réduction d’impôt. En contrepartie, les propriétaires s’engagent à louer leur bien acheté neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Pour les personnes souhaitant acheter leur résidence, des prêts avantageux sont accessibles :

  • Prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation du bien;
  • Prêt conventionné, pour la construction d’une maison ou d’un appartement;
  • Prêt Action logement ouvert aux salariés et anciens salariés d’entreprises du secteur privé;
  • Prêt proposé par certaines collectivités territoriales pour l’achat d’un logement neuf comme le Prêt Paris Logement 0%.

Des frais d’acquisition réduits

Au cours d’une acquisition d’un bien immobilier neuf, les acquéreurs bénéficient également de frais de notaire réduits. Pour l’ancien, ils s’élèvent à 7% ou 8% du montant de la transaction. Ces frais ne représentent que 2% à 3% pour un investissement dans le neuf.

Ainsi, pour un achat de 200.000€, les frais de notaire sont de 5.400€ pour un logement neuf en VEFA. Leur montant s’élève à 15 900€ s’il s’agit d’un logement ancien ou d’un terrain pour la construction d’une maison.

Dans certains cas, les acquéreurs peuvent également bénéficier d’une TVA à 5,5% contre 20% normalement. Cette TVA réduite s’applique sous conditions de ressources et de localisation du bien. Elle concerne l’achat d’une résidence principale dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine et dans les quartiers prioritaires.

Pour un achat immobilier de 200.000€, le montant de la TVA passe ainsi de 40.000€ à 11.000€.

La construction d’une maison au confort optimal

Au-delà de l’attrait financier, miser sur l’immobilier neuf en 2020 c’est aussi profiter d’un bien confortable, habitable immédiatement.

Un investissement neuf, équipé et garanti

Avec un achat neuf, les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages :

  • Ils profitent de leur logement dès l’achèvement des travaux de construction. Cela permet de limiter les frais annexes liés à la nécessité de louer un logement pendant d’éventuels travaux de rénovation.
  • Ils choisissent les matériaux utilisés (carrelage, peinture, etc.) et les équipements qu’ils souhaitent pour leur bien. Ils s’assurent ainsi d’avoir un logement totalement conforme à leur goût.
  • Ils peuvent faire valoir les garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale) s’ils constatent des malfaçons. Ils sont ainsi protégés en cas de défauts.

Un logement économe aux normes immobilier 2020

Lors de la construction d’un bien neuf, certaines réglementations doivent être respectées. C’est le cas notamment de la réglementation thermique (RT) 2012 qui impose aux constructeurs des conditions en matière d’isolation notamment. Ces bâtiments neufs à basse consommation assurent aux habitants un confort de vie idéal. Ils offrent également une économie d’énergie importante.

Pour les projets immobiliers 2020, une nouvelle réglementation, la RT 2020, s’appliquera à partir de la fin de l’année. Les constructions neuves devront alors produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. De quoi améliorer encore les conditions de vie dans un logement neuf !

Encadrement loyers
05Juil

Encadrement des loyers à Paris : plafonds en hausse

Encadrement des loyers à Paris : nouveaux plafonds

À Paris, l’encadrement de tout loyer est soumis à de nouveaux plafonds. L’équilibre entre l’offre et la demande reste l’enjeu déterminant.

Le loyer à Paris, une question réglementée depuis 2019

Le retour de l’encadrement des loyers sur Paris intra-muros a été remis en vigueur le 1er juillet 2019. Les débordements constatés entre 2005 et 2015 avaient causé un déséquilibre locatif croissant qu’il fallait endiguer.

Nouveaux plafonds pour les loyers à Paris jusqu’en 2021

Un arrêté préfectoral du 4 juin 2020 a fixé les nouveaux montants des loyers de référence. Ceux-ci se divisent en 3 catégories : le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.

Ces montants permettent de fixer le montant d’un loyer par secteur parisien en fonction du type de logement. Ils sont applicables du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 sur les baux signés durant cette période. Selon le site PAP (De particulier à particulier), ces montants référentiels imposent cette année une augmentation moyenne de 1,5%. Cette réglementation, qui évolue chaque année, vise les logements vides ou meublés proposés à la location. Cette hausse dépasse légèrement l’indice de référence des loyers fixé à 0,92% au 1er trimestre 2020.

Le montant des locations par quartier

Afin de communiquer ces tarifs aux propriétaires et locataires, la Drihl (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) a mis en place une carte interactive. Paris s’y retrouve divisé en 80 quartiers règlementaires. En y renseignant les caractéristiques d’un logement, le site informe des différents loyers de référence. Il est indispensable de s’y conformer pour fixer le prix d’une location. Cet outil a été créé suite à la reprise du plafonnement des loyers à Paris en 2019. Le but est d’endiguer l’écart entre le montant moyen du parc locatif privé et celui du parc social. Ce déséquilibre, engendré par une demande très supérieure à l’offre, fait suite aux faibles perspectives de construction.

Un encadrement des loyers à Paris problématique

Malgré un dispositif réglementé, des infractions sont constatées chaque année. Des sanctions sont prévues pour tous les contrevenants même si certains demeurent de bonne foi.

Un dispositif trop vague pour l’encadrement des loyers de la capitale

Toute réglementation connaît une faille et l’encadrement des loyers à Paris ne fait pas exception. Une étude commandée par MeilleursAgents.com annonce la couleur. Les dépassements sont légion et leur moyenne atteint les 130 euros mensuels. On y découvre aussi que les augmentations impactent prioritairement les quartiers riches et les petites surfaces habitables. La faille s’inscrit dans le flou du complément de loyer permettant de relever le montant de celui-ci. En effet, les critères d’applications sont vagues. Ils désignent des caractéristiques de localisation ou de confort qualitatifs telles qu’une terrasse ou une belle vue. La nuance est mince et peut, parfois, entraîner des erreurs de bonne foi.

Des sanctions applicables aux locations surévaluées

Que ce soit par choix ou consécutif à une mauvaise estimation, l’hétérogénéité du marché immobilier parisien est bafouée. Le propriétaire doit justifier de l’écart constaté par un complément de loyer qui soit conforme aux caractéristiques acceptables. À défaut, la mairie de Paris indique sur son site que des sanctions toucheront les contrevenants. La préfecture peut exiger certaines régularisations auprès du propriétaire. Parmi elles, la réduction du loyer ou le remboursement d’un trop-perçu au locataire s’imposent. En cas de non-respect, des amendes seront infligées. Leur montant varie de 5000 € à 15 000 € selon qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une personne morale.

BRS logement neuf
04Juil

Comment accéder à la propriété d’un logement neuf ?

Immobilier 2020 pas cher : investir dans le neuf

Le bail réel solidaire ou BRS correspond à une formule d’accession à la propriété d’un logement neuf à moindre coût.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Lancé en 2016, le dispositif immobilier distingue la propriété foncière de la propriété immobilière. Il s’adresse aux organismes de foncier solidaire (OFS) et aux personnes en quête d’un logement neuf.

Les bénéficiaires du dispositif d’accession à la propriété

Les OFS constituent une structure à but non lucratif, issue de la collectivité ou des sociétés coopératives HLM locales. Ils accordent le BRS à certains acheteurs tels que :

  • Le particulier percevant de faibles revenus et occupant le logement en résidence principale ;
  • Les promoteurs qui s’engagent à revendre le bien à des ménages éligibles. Toutefois, le montant de la revente est encadré afin d’éviter toute spéculation ;
  • Les bailleurs qui achètent ou réhabilitent les habitats pour les mettre à disposition des familles répondant aux critères d’éligibilité. Dans ce cas, le prix du loyer est fixé par l’OFS.

Les acquéreurs deviennent alors propriétaires du logement neuf, mais demeurent locataires du terrain sur lequel le bien est construit.

Avantages de l’immobilier neuf en BRS

Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les personnes qui osent franchir le pas :

  • Devenir propriétaire de sa résidence principale neuve ;
  • Acheter 20 à 40% moins cher que le prix du marché immobilier 2020 ;
  • Bénéficier d’un logement écoperformant ;
  • Jouir d’une TVA à taux réduit : 5,5% sur un habitat récent ;
  • Profiter d’un abattement de la taxe foncière, et jusqu’à 30% selon les communes ;
  • Pouvoir cumuler cette offre immobilière avec d’autres aides au financement tel le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • Bénéficier d’une garantie de rachat par l’OFS en cas d’échec dans le processus de l’accession à la propriété.

Enfin, pour profiter d’un logement individuel neuf financé en 5 ans, il est recommandé d’appliquer des techniques d’investissement immobilier efficaces.

Quelles sont les conditions pour accéder à la propriété en BRS ?

Cette forme d’accession à la propriété en 2020 exige des conditions telles que le plafond des ressources.

Conditions de ressources selon les communes

À l’entrée des lieux, l’occupant doit respecter des plafonds de ressources fixés par l’OFS. Ces seuils de revenus correspondent à ceux qui sont appliqués au prêt social location-accession (PSLA). Bien plus, ils varient selon :

  • les régions,
  • les zones (A, B,…),
  • le nombre des membres du foyer fiscal.

En effet, de nombreuses collectivités se sont emparées du dispositif pour proposer de l’immobilier neuf abordable aux familles modestes. Le marché en bail réel solidaire ne cesse ainsi de croître depuis les premières constructions à Espelette, en 2019. Ces types de bâtiments de qualité fleurissent alors dans les grandes villes comme Lille, Rennes, Paris… près de 10 000 livraisons sont d’ailleurs attendues d’ici 2024.

Obligations dans toutes les communes

Jouir de ce contrat juridique nécessite :

  • De régler une redevance dérisoire à l’OFS. Cette dernière correspond au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion de la parcelle par l’organisme ;
  • Que le propriétaire du logement récent s’acquitte de mensualités d’emprunt ;
  • Que le bien immobilier neuf habité soit la résidence principale ;
  • Que le bâti existant ne nécessite pas de travaux, ou bien que l’habitat soit en construction ;

Néanmoins, ces obligations demeurent un privilège pour l’acquéreur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier en 2020. En effet, l’investisseur débutant qui perçoit un revenu moyen peut parfaitement le réaliser en procédant avec stratégie.

Grâce au bail réel solidaire, l’acheteur du bien en construction n’est pas le seul à être soutenu financièrement. Car, si ce dernier le revendait, le prochain acquéreur bénéficierait également des mêmes avantages. Ce dispositif d’accession durable est par ailleurs transmissible aux héritiers s’ils sont éligibles.