Prêt immobilier
10Juil

Comment préparer son dossier de prêt immobilier ?

Prêt immobilier : comment préparer son dossier ?

Pour obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier, un emprunteur doit se constituer un dossier complet et solide. Voici comment s’y prendre.

Présenter son meilleur profil emprunteur

Avant d’accorder un crédit bancaire, les banques ont besoin de garanties de la part du futur emprunteur. Ce dernier a donc tout intérêt à prendre les devants en faisant une première analyse de son budget.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Pour se protéger contre le risque d’insolvabilité, les établissements bancaires limitent le montant des crédits. Pour cela, ils déterminent la capacité d’emprunt du futur propriétaire. Celle-ci est calculée en fonction des revenus de l’emprunteur (salaires, loyers encaissés, etc.) et du taux d’endettement maximal autorisé.

Le taux d’endettement maximal recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière est de 33%. Il permet aux acquéreurs d’avoir un reste à vivre suffisant pour leurs dépenses courantes.

Exceptionnellement, les banques peuvent le revoir à la hausse pour certains dossiers de prêt.

Ainsi, avec un taux d’endettement de 33%, un couple sans enfant gagnant 2.000€, peut rembourser 660€ par mois maximum. Il peut ainsi emprunter 158.400€ sur 20 ans.

Attention toutefois, car cette somme ne comprend pas que le prix du bien. En effet, elle englobe également les frais de dossier, de garantie et les intérêts du crédit.

Optimiser sa gestion financière

Quelle que soit la banque contactée, certaines pièces sont demandées pour analyser le dossier de financement de l’emprunteur. C’est le cas par exemple des justificatifs de revenus et des derniers extraits de comptes.

Grâce à ces documents, les banques peuvent déterminer le profil, plus ou moins économe, de leur client. Ainsi, des découverts réguliers couplés à un train de vie supérieur à ses revenus, peuvent jouer en défaveur de l’acquéreur. Au contraire, un remboursement assidu des crédits et la présence d’économies sont appréciés pour un dossier d’achat immobilier. Mieux vaut donc anticiper et prendre de bonnes habitudes de gestion financière avant de demander un prêt immobilier.

Obtenir le meilleur financement

Pour acheter un immeuble, il existe des prêts aidés qui permettent de compléter et consolider le financement. Il ne reste ensuite plus qu’à mettre en concurrence les banques pour obtenir les meilleures offres !

Les aides pour un investissement immobilier en 2020

L’investissement immobilier est l’un des principaux projets financiers pour les ménages. Aussi, pour soutenir ces acquisitions, l’Etat et les collectivités territoriales ont mis en place les différents dispositifs suivants :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ), soumis à des conditions de ressources et de localisation du bien;
  • Le prêt conventionné, pour l’achat de la résidence principale;
  • Le prêt épargne logement pour les détenteurs d’un compte épargne logement (CEL) et/ou d’un plan épargne logement (PEL);
  • Le prêt action logement ouvert aux salariés des entreprises privées;
  • Le prêt proposé par certaines collectivités territoriales pour acheter un immeuble neuf comme le Prêt Paris Logement 0%.

Comparer les conditions de crédit bancaire

Pour obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier, il est nécessaire de contacter plusieurs interlocuteurs. Il faut ensuite comparer chaque offre de crédit bancaire, en comparant des volets tels que :

  • TAEG (Taux Annuel Effectif Global);
  • Frais de dossier;
  • Frais de garantie (caution, hypothèque, IPPD : Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers);
  • Assurance du crédit bancaire, etc.

L’emprunteur peut faire ce travail de mise en concurrence seul, mais il peut également se faire assister par un courtier en crédit immobilier.

Évidemment, plus le dossier présenté par l’acquéreur est solide, plus les banques sont disposées à assouplir la réglementation et les contraintes….

Relance immobilière
09Juil

Immobilier : le plan de relance de la FNAIM

L’Immobilier et le Plan de Relance de la FNAIM

La FNAIM rebondit sur les conséquences attendues de la crise de la Covid-19 et mobilise un plan pour la relance immobilière axé sur 8 propositions.

La relance immobilière 2020 selon la FNAIM

La fédération des professionnels français de l’immobilier sait que 2020 sera une année peu reluisante. Son expertise lui permet de proposer un plan de relance immobilière précis afin d’endiguer cette fuite en avant.

Un plan de relance pour un secteur porteur

Dans un contexte économique très particulier, la reprise s’annonce ardue : en effet le secteur de l’immobilier, point de référence économique, annonce la couleur. La Banque de France prévoit une chute du PIB de l’ordre de 10%, si ce n’est plus. De son côté, la FNAIM sait que la filière immobilière représente une moyenne de 2,5 millions d’emplois. Autant dire que la santé de l’économie française bat au rythme de la crise immobilière 2020 qui s’amorce. Pour endiguer ces prévisions, la FNAIM présente un plan de relance du logement. L’enjeu est de rendre confiance aux Français afin que leur investissement soit un vrai tremplin d’avenir commun.

Une gestion plus souple : digitalisation et loi Nogal

Face aux ralentissements imposés par le confinement, la dématérialisation des transactions immobilières a fait un grand bond en avant. La FNAIM met l’accent sur la nécessité de poursuivre dans cette voie, notamment pour les autorisations sur l’acte notarié à distance et l’accès digitalisé aux services de l’urbanisme. Par ailleurs, le syndicat renouvelle son soutien au statut du tiers de confiance prévu dans la future loi Nogal. Les aléas nés du confinement ont plus que jamais prouvé l’intérêt du mandat de gestion locative garantissant le paiement des loyers et charges par l’intermédiaire de professionnels du secteur.

Des efforts financiers au cœur du plan de relance

Pas de relance immobilière sans contreparties. Entre crédits et fiscalité, la FNAIM cherche à faciliter les investissements.

La rénovation au secours de l’immo 2020

Le syndicat met d’abord l’accent sur l’ancien et ses besoins en matière d’améliorations. Par une extension du dispositif Denormandie, qui encourage la rénovation des logements anciens, la FNAIM entend mobiliser les particuliers. Les artisans locaux et autres TPE ainsi mis à contribution verront leur activité repartir positivement. La vague éco-responsable se doit d’être aussi au cœur du plan de relance. La rénovation énergétique viendra compléter cette revalorisation de l’ancien par un dispositif d’aide unique. Celui-ci devrait remplacer efficacement le CITE (Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique) et la prime d’avance sur travaux. La fédération refuse, à ce titre, l’exclusion de certains ménages suivant des critères économiques.

Un crédit immobilier plus accessible

En décembre 2019, le Haut conseil de la stabilité financière fixait deux règles afin de prévenir le surendettement. Il enjoignait les organismes de crédit à fixer la limite de 33% d’endettement et une durée maximale de 25 ans. Face à un retour de la demande et aux refus opposés aux intéressés, la FNAIM souhaite le retour du prêt à taux 0 jusqu’en 2022 pour toute acquisition, même dans le neuf. Le syndicat appelle enfin les banques à financer des travaux collectifs quitte à rogner sur d’autres produits d’épargne.

Une fiscalité plus flexible

Plusieurs axes d’amélioration sont dans le viseur du syndicat avec une attention particulière à l’investissement dans le neuf. En premier lieu, la FNAIM propose un allègement du recours systématique aux taxes sur le foncier. Il existe en effet de nombreux impôts, taxe foncière et autres prélèvements sur les mutations ou les investissements, trop dissuasifs. Ensuite vient une volonté de mettre fin au zonage, dispositif qui participe à la création de déséquilibres infructueux pour le marché.

Prix immobilier
08Juil

Hausse des prix de l’immobilier à Paris

L’immobilier parisien a toujours le vent en poupe

Les spécialistes en immobilier s’attendaient à une modération des prix de l’immobilier, notamment à Paris. Or le prix du mètre carré reste étonnamment haut dans la capitale.

Les prix de l’immobilier continuent de monter

Malgré la crise économique – ou à cause de cette dernière, – les indices de prix immobiliers continuent de grimper, inlassablement. Dans la capitale, mais aussi dans d’autres grandes villes françaises, le volume des transactions affiche des chiffres rarement connus auparavant.

Des records de prix au mètre carré attendus

La plupart des grandes villes de France ont vu leurs indices de prix immobiliers s’envoler pendant le mois de juin 2020. Selon Meilleurs Agents et « Les Échos », Paris affiche une hausse de 0,4% depuis la fin du printemps. Cela porte l’augmentation à 7,7% sur l’année 2020 dans la capitale, ce qui est une augmentation record. La Petite Couronne quant à elle, affiche + 6,3% et l’Île-de-France +6,7% pour cette même période. Si les pré-contrats (offres d’achat, promesses de vente, …) sont majoritairement transformés en ventes fermes (compromis de vente), les notaires s’attendent à une envolée des prix. Ainsi, le mètre carré pourrait atteindre 10750€ pour le Grand Paris, voire dépasser 11000€ dans certains arrondissements, au cours de l’année 2020.

Une offre immobilière abondante

La crise sanitaire et économique a un effet rétroactif sur le volume des biens proposés à la vente. En raison du gel des transactions pendant deux mois, l’offre immobilière a bondi à la fin du confinement. Suite à cet engorgement, on peut s’attendre à une période de reflux et de retour aux conditions antérieures. Par ailleurs, certains vendeurs ont préféré retirer leurs biens du marché, en attendant de voir l’évolution tant de la crise sanitaire que de la crise économique. Cependant, de nombreux acheteurs n’ont pas voulu renoncer à leur projet immobilier en raison de la crise. D’après les notaires de la capitale, on enregistre très peu d’annulations durant le confinement, voire post-confinement.

Évolution prévue des prix de l’immobilier en 2020

Malgré la crise économique annoncée, les notaires estiment que l’euphorie en matière de prix immobiliers pourrait se poursuivre. Le marché de la pierre devrait continuer sur sa lancée au moins jusqu’à la fin de l’été de cette même année.

Les facteurs impactant le marché de l’immobilier

Certains paramètres affectent négativement le secteur de la pierre, mais tous ne sont pas dus à la crise. Ainsi, la baisse de confiance des ménages, par exemple, n’est pas nouvelle. De plus, la hausse programmée du chômage conjuguée au durcissement des conditions de crédit par les banques devraient freiner les transactions. Cependant, des facteurs positifs viennent contrebalancer cet effet négatif. La crise a exacerbé la vision de l’immobilier comme une « valeur refuge ». Les paramètres démographiques et l’anticipation de la retraite jouent également en faveur de l’investissement dans la pierre.

Quelles perspectives pour la suite ?

La crise financière de 2020 aura évidemment un effet sur l’immobilier, mais les experts ont du mal à prévoir quand et dans quelle mesure. Le marché reste tendu à Paris et dans les principales grandes villes de Métropole. Les acheteurs qui négocieraient trop risquent donc de voir le bien convoité passer rapidement à un autre acquéreur. D’autre part, la demande restant forte et l’offre limitée, la baisse des prix devrait rester modérée. La tendance pourrait rester stable au moins durant tout l’été. La fin de l’année verra sans doute une évolution, lorsque l’économie ne sera plus sous assistance.

(source supplémentaire : http://leparticulier.lefigaro.fr/article/immobilier-hausse-de-prix-baisse-des-marges-de-negociation-en-juin-2020/)

Immobilier achat neuf
07Juil

Les avantages d’un achat neuf dans l’immobilier

Projet immobilier : les atouts d’un achat neuf

Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’achat neuf est réputé plus onéreux. Il présente pourtant de nombreux avantages à ne pas négliger pour faire son choix.

Les avantages financiers de l’immobilier neuf

L’investissement dans le neuf bénéficie de plusieurs dispositifs mis en place par l’État et les collectivités territoriales. Fiscalité avantageuse, prêt à des taux préférentiels et frais réduits, les coups de pouce sont multiples.

Un financement et une défiscalisation attractifs

Selon que le projet immobilier vise un investissement locatif ou l’achat d’une résidence principale, les aides proposées varient.

Ainsi, dans l’immobilier locatif, les investisseurs peuvent profiter de mécanismes de défiscalisation comme ceux des lois Pinel ou Censi-Bouvard. Ils permettent donc de profiter d’une réduction d’impôt. En contrepartie, les propriétaires s’engagent à louer leur bien acheté neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Pour les personnes souhaitant acheter leur résidence, des prêts avantageux sont accessibles :

  • Prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation du bien;
  • Prêt conventionné, pour la construction d’une maison ou d’un appartement;
  • Prêt Action logement ouvert aux salariés et anciens salariés d’entreprises du secteur privé;
  • Prêt proposé par certaines collectivités territoriales pour l’achat d’un logement neuf comme le Prêt Paris Logement 0%.

Des frais d’acquisition réduits

Au cours d’une acquisition d’un bien immobilier neuf, les acquéreurs bénéficient également de frais de notaire réduits. Pour l’ancien, ils s’élèvent à 7% ou 8% du montant de la transaction. Ces frais ne représentent que 2% à 3% pour un investissement dans le neuf.

Ainsi, pour un achat de 200.000€, les frais de notaire sont de 5.400€ pour un logement neuf en VEFA. Leur montant s’élève à 15 900€ s’il s’agit d’un logement ancien ou d’un terrain pour la construction d’une maison.

Dans certains cas, les acquéreurs peuvent également bénéficier d’une TVA à 5,5% contre 20% normalement. Cette TVA réduite s’applique sous conditions de ressources et de localisation du bien. Elle concerne l’achat d’une résidence principale dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine et dans les quartiers prioritaires.

Pour un achat immobilier de 200.000€, le montant de la TVA passe ainsi de 40.000€ à 11.000€.

La construction d’une maison au confort optimal

Au-delà de l’attrait financier, miser sur l’immobilier neuf en 2020 c’est aussi profiter d’un bien confortable, habitable immédiatement.

Un investissement neuf, équipé et garanti

Avec un achat neuf, les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages :

  • Ils profitent de leur logement dès l’achèvement des travaux de construction. Cela permet de limiter les frais annexes liés à la nécessité de louer un logement pendant d’éventuels travaux de rénovation.
  • Ils choisissent les matériaux utilisés (carrelage, peinture, etc.) et les équipements qu’ils souhaitent pour leur bien. Ils s’assurent ainsi d’avoir un logement totalement conforme à leur goût.
  • Ils peuvent faire valoir les garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale) s’ils constatent des malfaçons. Ils sont ainsi protégés en cas de défauts.

Un logement économe aux normes immobilier 2020

Lors de la construction d’un bien neuf, certaines réglementations doivent être respectées. C’est le cas notamment de la réglementation thermique (RT) 2012 qui impose aux constructeurs des conditions en matière d’isolation notamment. Ces bâtiments neufs à basse consommation assurent aux habitants un confort de vie idéal. Ils offrent également une économie d’énergie importante.

Pour les projets immobiliers 2020, une nouvelle réglementation, la RT 2020, s’appliquera à partir de la fin de l’année. Les constructions neuves devront alors produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. De quoi améliorer encore les conditions de vie dans un logement neuf !

Encadrement loyers
05Juil

Encadrement des loyers à Paris : plafonds en hausse

Encadrement des loyers à Paris : nouveaux plafonds

À Paris, l’encadrement de tout loyer est soumis à de nouveaux plafonds. L’équilibre entre l’offre et la demande reste l’enjeu déterminant.

Le loyer à Paris, une question réglementée depuis 2019

Le retour de l’encadrement des loyers sur Paris intra-muros a été remis en vigueur le 1er juillet 2019. Les débordements constatés entre 2005 et 2015 avaient causé un déséquilibre locatif croissant qu’il fallait endiguer.

Nouveaux plafonds pour les loyers à Paris jusqu’en 2021

Un arrêté préfectoral du 4 juin 2020 a fixé les nouveaux montants des loyers de référence. Ceux-ci se divisent en 3 catégories : le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.

Ces montants permettent de fixer le montant d’un loyer par secteur parisien en fonction du type de logement. Ils sont applicables du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 sur les baux signés durant cette période. Selon le site PAP (De particulier à particulier), ces montants référentiels imposent cette année une augmentation moyenne de 1,5%. Cette réglementation, qui évolue chaque année, vise les logements vides ou meublés proposés à la location. Cette hausse dépasse légèrement l’indice de référence des loyers fixé à 0,92% au 1er trimestre 2020.

Le montant des locations par quartier

Afin de communiquer ces tarifs aux propriétaires et locataires, la Drihl (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) a mis en place une carte interactive. Paris s’y retrouve divisé en 80 quartiers règlementaires. En y renseignant les caractéristiques d’un logement, le site informe des différents loyers de référence. Il est indispensable de s’y conformer pour fixer le prix d’une location. Cet outil a été créé suite à la reprise du plafonnement des loyers à Paris en 2019. Le but est d’endiguer l’écart entre le montant moyen du parc locatif privé et celui du parc social. Ce déséquilibre, engendré par une demande très supérieure à l’offre, fait suite aux faibles perspectives de construction.

Un encadrement des loyers à Paris problématique

Malgré un dispositif réglementé, des infractions sont constatées chaque année. Des sanctions sont prévues pour tous les contrevenants même si certains demeurent de bonne foi.

Un dispositif trop vague pour l’encadrement des loyers de la capitale

Toute réglementation connaît une faille et l’encadrement des loyers à Paris ne fait pas exception. Une étude commandée par MeilleursAgents.com annonce la couleur. Les dépassements sont légion et leur moyenne atteint les 130 euros mensuels. On y découvre aussi que les augmentations impactent prioritairement les quartiers riches et les petites surfaces habitables. La faille s’inscrit dans le flou du complément de loyer permettant de relever le montant de celui-ci. En effet, les critères d’applications sont vagues. Ils désignent des caractéristiques de localisation ou de confort qualitatifs telles qu’une terrasse ou une belle vue. La nuance est mince et peut, parfois, entraîner des erreurs de bonne foi.

Des sanctions applicables aux locations surévaluées

Que ce soit par choix ou consécutif à une mauvaise estimation, l’hétérogénéité du marché immobilier parisien est bafouée. Le propriétaire doit justifier de l’écart constaté par un complément de loyer qui soit conforme aux caractéristiques acceptables. À défaut, la mairie de Paris indique sur son site que des sanctions toucheront les contrevenants. La préfecture peut exiger certaines régularisations auprès du propriétaire. Parmi elles, la réduction du loyer ou le remboursement d’un trop-perçu au locataire s’imposent. En cas de non-respect, des amendes seront infligées. Leur montant varie de 5000 € à 15 000 € selon qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une personne morale.

BRS logement neuf
04Juil

Comment accéder à la propriété d’un logement neuf ?

Immobilier 2020 pas cher : investir dans le neuf

Le bail réel solidaire ou BRS correspond à une formule d’accession à la propriété d’un logement neuf à moindre coût.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Lancé en 2016, le dispositif immobilier distingue la propriété foncière de la propriété immobilière. Il s’adresse aux organismes de foncier solidaire (OFS) et aux personnes en quête d’un logement neuf.

Les bénéficiaires du dispositif d’accession à la propriété

Les OFS constituent une structure à but non lucratif, issue de la collectivité ou des sociétés coopératives HLM locales. Ils accordent le BRS à certains acheteurs tels que :

  • Le particulier percevant de faibles revenus et occupant le logement en résidence principale ;
  • Les promoteurs qui s’engagent à revendre le bien à des ménages éligibles. Toutefois, le montant de la revente est encadré afin d’éviter toute spéculation ;
  • Les bailleurs qui achètent ou réhabilitent les habitats pour les mettre à disposition des familles répondant aux critères d’éligibilité. Dans ce cas, le prix du loyer est fixé par l’OFS.

Les acquéreurs deviennent alors propriétaires du logement neuf, mais demeurent locataires du terrain sur lequel le bien est construit.

Avantages de l’immobilier neuf en BRS

Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les personnes qui osent franchir le pas :

  • Devenir propriétaire de sa résidence principale neuve ;
  • Acheter 20 à 40% moins cher que le prix du marché immobilier 2020 ;
  • Bénéficier d’un logement écoperformant ;
  • Jouir d’une TVA à taux réduit : 5,5% sur un habitat récent ;
  • Profiter d’un abattement de la taxe foncière, et jusqu’à 30% selon les communes ;
  • Pouvoir cumuler cette offre immobilière avec d’autres aides au financement tel le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • Bénéficier d’une garantie de rachat par l’OFS en cas d’échec dans le processus de l’accession à la propriété.

Enfin, pour profiter d’un logement individuel neuf financé en 5 ans, il est recommandé d’appliquer des techniques d’investissement immobilier efficaces.

Quelles sont les conditions pour accéder à la propriété en BRS ?

Cette forme d’accession à la propriété en 2020 exige des conditions telles que le plafond des ressources.

Conditions de ressources selon les communes

À l’entrée des lieux, l’occupant doit respecter des plafonds de ressources fixés par l’OFS. Ces seuils de revenus correspondent à ceux qui sont appliqués au prêt social location-accession (PSLA). Bien plus, ils varient selon :

  • les régions,
  • les zones (A, B,…),
  • le nombre des membres du foyer fiscal.

En effet, de nombreuses collectivités se sont emparées du dispositif pour proposer de l’immobilier neuf abordable aux familles modestes. Le marché en bail réel solidaire ne cesse ainsi de croître depuis les premières constructions à Espelette, en 2019. Ces types de bâtiments de qualité fleurissent alors dans les grandes villes comme Lille, Rennes, Paris… près de 10 000 livraisons sont d’ailleurs attendues d’ici 2024.

Obligations dans toutes les communes

Jouir de ce contrat juridique nécessite :

  • De régler une redevance dérisoire à l’OFS. Cette dernière correspond au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion de la parcelle par l’organisme ;
  • Que le propriétaire du logement récent s’acquitte de mensualités d’emprunt ;
  • Que le bien immobilier neuf habité soit la résidence principale ;
  • Que le bâti existant ne nécessite pas de travaux, ou bien que l’habitat soit en construction ;

Néanmoins, ces obligations demeurent un privilège pour l’acquéreur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier en 2020. En effet, l’investisseur débutant qui perçoit un revenu moyen peut parfaitement le réaliser en procédant avec stratégie.

Grâce au bail réel solidaire, l’acheteur du bien en construction n’est pas le seul à être soutenu financièrement. Car, si ce dernier le revendait, le prochain acquéreur bénéficierait également des mêmes avantages. Ce dispositif d’accession durable est par ailleurs transmissible aux héritiers s’ils sont éligibles.