Comment bien acheter un terrain enclavé en 2021 ?
Vous comptez acheter un terrain enclavé en 2021 pour construire votre maison ? Découvrez nos conseils pour réussir votre transaction immobilière sans surprise.
En quoi consiste un terrain enclavé en 2021 ?
Avant d’acquérir une parcelle sans accès direct à la rue, il faut comprendre ce que signifie un terrain enclavé. Loi, droit de passage, création et entretien du chemin : tout doit être prévu lors de l’achat pour éviter les éventuels litiges.
Comment définit-on une parcelle sans accès ?
Selon l’article 682 du code civil, un terrain enclavé n’est autre qu’une parcelle ne disposant d’aucun accès direct à la voie publique. Il est alors nécessaire de traverser un terrain voisin pour jouir de son bien. L’article nuance cette définition en précisant qu’une propriété peut être considérée comme enclavée si :
- elle dispose d’une issue trop étroite pour y accéder normalement;
- le chemin qui la dessert est trop pentu ou inaccessible en voiture;
- l’enclavement ne résulte pas de votre initiative, à la suite de travaux par exemple.
L’enclave peut aussi naître après la division d’un fonds, lors de la vente ou du partage du terrain. Cas particulier : un passage existe déjà mais vous ne le trouvez pas très pratique. Si un simple aménagement permet de faciliter l’accès, alors la parcelle n’est pas considérée comme enclavée.
La servitude de passage est-elle obligatoire ?
Légalement, il est impossible de priver le propriétaire d’une parcelle enclavée d’un droit de passage. Le propriétaire du fonds servant n’a tout simplement pas le droit d’interdire l’accès au terrain. Néanmoins, une demande de droit de passage permettra de clarifier la situation avec les voisins et d’éviter les litiges. Cette servitude s’applique bien au terrain et non au propriétaire. En cas de revente du fonds servant, le droit de passage est bien maintenu. Notez que si le terrain est considéré comme enclavé pour cause d’accès difficile, le voisin est alors en droit de refuser votre demande. Enfin, la loi prévoit qu’après 30 ans d’utilisation du chemin par un même propriétaire, le droit de passage est acquis.
Comment être sûr d’accéder à sa propriété isolée ?
Pour acheter un terrain enclavé en 2021, mieux vaut être accompagné d’un notaire exigeant et pointilleux. Car si le droit de passage n’est pas bien compris par les voisins, des contentieux peuvent naître.
Achat dans les règles avec les conseils du notaires
Comme évoquée plus haut, une demande de servitude de passage est la meilleure option. Cet accord amiable peut se faire sous seing privé, mais il est préférable de le conclure lors de l’acte d’achat de la parcelle chez le notaire. Celui-ci pourra ainsi fixer le tracé avec l’accord des parties. La règle d’usage veut que cet accès à la rue soit le plus court possible. Rien n’interdit cependant d’opter pour un chemin plus long s’il s’avère plus pratique et moins dommageable pour les parties. Une indemnisation est requise pour compenser le désagrément causé :
- abattage d’arbre
- moins-value occasionnée
- réduction du terrain
- etc.
Les coûts de l’aménagement et de l’entretien sont normalement à la charge du propriétaire du terrain enclavé. Normalement, car si suite à l’aménagement, le propriétaire du fonds dominant utilise aussi l’accès, alors les deux parties doivent partager les frais d’entretien.
Que faire si mon voisin refuse le droit d’accès ?
Le droit de passage en cas de terrain enclavé peut faire l’objet de conflits de voisinage, avec des interprétations du droit parfois très personnelles. En cas de litige, une prise de rendez-vous chez le notaire vous permettra de discuter des droits existants et d’en informer l’autre partie. Si celle-ci ne veut rien entendre, une tentative de conciliation à l’amiable peut être soumise gratuitement par Internet, par le biais d’une mise en cause.
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