Loi Malraux : rénover, louer et défiscaliser
La loi Malraux incite les investisseurs à acheter des immeubles anciens, pour les rénover puis les louer. Ils bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt.
Investir dans l’ancien avec la loi Malraux
La défiscalisation Malraux ne concerne pas tous les investissements dans l’immobilier ancien. Des conditions relatives à la localisation du bien, aux travaux réalisés et à la location, encadrent son application.
Les immeubles anciens visés par la loi Malraux
La loi Malraux a pour objectif de favoriser la restauration des immeubles anciens dans certains quartiers. Elle ne s’applique donc pas partout. Pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôt, les investisseurs doivent acheter un immeuble ancien situé dans :
- Un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou dont la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique;
- Un quartier ancien dégradé dépendant du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) ou du programme national pour la rénovation urbaine (PNRU), lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
Avant de se lancer, les acquéreurs doivent s’assurer que l’investissement locatif envisagé fait bien partie d’une de ces zones. Pour cela, ils peuvent se renseigner auprès de leur mairie ou de leur intercommunalité.
Les conditions d’application de la loi Malraux
Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, les propriétaires doivent acheter un logement dans un quartier particulier. Ils doivent également :
- Obtenir l’accord de l’architecte des Bâtiments de France pour les travaux réalisés sur un immeuble situé sur un site patrimonial remarquable;
- S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans (comme pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard);
Louer le bien vide pour un usage d’habitation;
Ne pas louer le bien à un membre de sa famille : le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant, ou un descendant du propriétaire;
Louer le logement dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
Les avantages d’un investissement locatif Malraux
Grâce au dispositif Malraux, les contribuables profitent d’un avantage fiscal calculé en fonction des dépenses de restauration engagées. Tous les travaux de rénovation ne sont cependant pas comptabilisés pour cette réduction d’impôt.
Les dépenses éligibles à la défiscalisation Malraux
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt Malraux sont :
- Les travaux permettant de procéder à la restauration complète (extérieure et intérieure) de l’immeuble (changement de la toiture, reconstitution des murs extérieurs, etc.);
- Les travaux imposés par l’autorité publique;
- Les travaux de réhabilitation d’un immeuble afin qu’il acquière ou retrouve son usage d’habitation (transformation des combles, des parties communes, etc.);
- Les travaux de mise en conformité (rénovation électrique, accès aux personnes handicapées, lutte contre l’amiante, etc.);
- Les primes d’assurance (article 31 du code général des impôts);
- Les frais de gestion et de rémunération des concierges.
Le montant des dépenses donnant droit à la défiscalisation Malraux ne peut excéder 400.000€ sur une période quatre ans.
Un avantage fiscal attractif
La réduction d’impôt mise en place par la loi Malraux est particulièrement intéressante (article 199 tervicies du code général des impôts). Elle s’élève à :
22% des dépenses éligibles à ce dispositif lorsque l’immeuble se trouve dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou lorsque la restauration est reconnue d’utilité publique;
30% des dépenses si le bien rénové est situé dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans des quartiers dégradés dépendant du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), ou d’une convention pluriannuelle pour la rénovation urbaine.