Investir dans la pierre est une valeur refuge par excellence depuis toujours et encore davantage par les temps qui courent. L’immobilier s’apprécie toujours sur le long terme et ne peut pas disparaître ni être volé, ce qui fait de lui un investissement solide et rentable.
Il vous permettra également de vous générer des revenus complémentaires, de préparer votre retraite ou une succession, etc.
En plus de sécuriser votre épargne, vous investissez dans une réalité palpable, qui offre un excellent ratio risque/rendement puisque c’est un secteur qui est en croissance constante depuis des décennies. En effet, même en cas de crise, l’immobilier reste debout et la tendance n’est visiblement pas prête à s’inverser. C’est donc, incontestablement, le meilleur placement qui soit.
Néanmoins, une question subsiste: à quel endroit investir ?
Le site www.daviddevila.com vous propose une sélection précise des 7 villes dans lesquelles investir à partir de septembre 2021 et pour 2022.
N’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers gratuitement pour savoir quelle stratégie est la plus adaptée à votre profil et à la ville dans laquelle vous avez choisi d’investir. Réservez un appel téléphonique sur notre agenda en cliquant ici. Si vous ne savez toujours pas dans quelle ville investir après la lecture de notre article, nous pourrons vous guider lors de votre entretien téléphonique gratuit.
7. Lille
En septième position de notre classement, la métropole lilloise regorge d’atouts qui vous séduiront.
Lille profite d’une situation géographique exceptionnelle en se situant au croisement de trois grandes capitales européennes : Paris, Londres et Bruxelles. Cette caractéristique fait d’elle un pôle économique majeur. De plus, la ville est connue pour son potentiel de création dans le secteur tertiaire. C’est la première ville française d’accueil des sièges sociaux internationaux, juste derrière Paris. Elle comprend pas moins de 80 sièges d’entreprises de plus de 500 salariés dont des enseignes telles que Castorama, Décathlon et Auchan. Ces employés, qui sont donc de potentiels futurs bons locataires !
Lille, c’est également une multitude de routes maritimes et une activité ferroviaire très développée.
Lille est le 3ème pôle étudiant de France. De plus, elle possède le 3ème pôle de santé du territoire national, ce qui crée un potentiel locatif énorme pour le futur investisseur que vous êtes.
Avec de nombreux projets d’aménagement en cours, la métropole lilloise va renforcer son attrait auprès des investisseurs avec notamment l’Euralille 3000. Ce quartier d’affaires est aujourd’hui le 3ème plus important de France, avec 1.000 logements créés et 7.500 emplois rien que pour ce programme.
Notre analyse :
- Les biens les plus prisés se situent dans le centre-ville et dans le vieux Lille et sont donc, de ce fait, quasiment inaccessibles (les biens sont vendus avant même d’être mis sur le marché). Si vous désirez toutefois investir dans cette zone, la barre des 4.400€ le m² est souvent franchie.
- Du fait de leur réseau de transports extrêmement bien développé, tous les quartiers de la ville ont un potentiel intéressant pour les investisseurs.
- Le quartier Bois-Blanc, par exemple, est un quartier très jeune avec une moyenne d’âge avoisinant les 35 ans. Il est constitué d’une majorité de locataires (62%). Les prix au m2 sont de l’ordre de 2.840€, donc plutôt accessibles en comparaison au centre-ville historique de Lille.
- Le quartier Euralille est bien entendu porteur, comme indiqué précédemment, avec un prix moyen de 2.800€ au m2.
- Les quartiers périphériques au centre-ville (Vauban – Esquermes et Wazemmes) sont tout aussi intéressants.
- Les biens s’acquièrent en moyenne au prix de 3800€ le m².
- Comme pour toutes les villes de notre classement, il sera bénéfique de s’intéresser à la périphérie proche de Lille si l’on souhaite investir en faisant construire des maisons individuelles. Le foncier est le secteur qui a le plus augmenté ces 20 dernières années avec en moyenne 200 % d’augmentation et pourtant, les biens se raréfient de plus en plus. L’histoire montre que la valeur de ce qui se raréfie ne fera qu’augmenter. Vous l’aurez compris : investir dans l’immobilier est une aubaine.
Un des avantages à investir dans l’immobilier en achetant un terrain pour y faire construire une maison individuelle, c’est l’économie immédiate qui est générée. En effet, les frais de notaire ne s’appliquent que sur l’achat du terrain et non sur le coût de la construction.
6. Lyon
Parlons à présent de la 6ème ville de notre classement.
Surnommée la « ville lumière », Lyon est placée au centre des échanges économiques. Elle est la 2ème région exportatrice de France et fait office, dans certains secteurs, de poids lourd économique.
Elle est la ville préférée de nombreux étudiants. La renommée de ses écoles supérieures et de ses universités attire environ 12 % d’étudiants internationaux chaque année.
Stratégiquement située à 2 heures de Paris, à proximité immédiate de Genève et des Alpes, Lyon profite, comme beaucoup de villes de notre classement, d’une situation géographique exceptionnelle.
Coté emploi, la ville est le siège de plus de 90 entreprises d’au moins 1.000 salariés, dont de grandes entreprises pourvoyeuses d’emplois, telles que Seb, Panzani ou Candia.
Dans le but d’augmenter encore l’attractivité de la ville, il est prévu une rénovation complète du quartier d’affaires de la Part-Dieu d’ici 2025. Le projet devrait offrir 750.000m² supplémentaires de bureaux et zones commerciales pour devenir un pôle majeur de l’activité économique lyonnaise. Il est également prévu pour l’année 2030 de redimensionner la gare afin d’accroître sa capacité d’accueil à 220.000 voyageurs par jour.
Avec tout cela, il n’est pas difficile de comprendre l’augmentation constante des prix depuis quelques années, de l’ordre de 5 %.
Notre analyse :
- Dans l’hypercentre de Lyon, les 2ème et 6ème arrondissements (le Vieux Lyon et la Presqu’île) sont des quartiers bordés par la Saône et le Rhône. Il faut y débourser au moins 6.200€ par m². Une opération immobilière dans ces quartiers pourrait donc être un bon investissement patrimonial.
- Pour aller chercher un peu plus de rentabilité, il faut s’éloigner du centre-ville et rejoindre le quartier Garibaldi dans lequel vous trouvez des biens avoisinant les 5.000€ par m². Ce quartier périphérique au centre-ville reste très apprécié des actifs du fait de ses nombreux restaurants et lieux de loisirs.
- Vous pouvez aussi chercher du côté des quartiers Saint Just et Valmy à l’ouest, ou le quartier des Charpennes à l’est, avec des tarifs inférieurs (entre 4.500€ et 4.700€ le m²). Il s’agit de quartiers correctement desservis par les transports en commun qui attirent des étudiants au budget restreint ou des familles à la recherche d’espaces de vie plus importants ou de jardins.
- Même raisonnement pour Lyon que pour les autres villes de notre classement. La périphérie Lyonnaise est propice à l’achat d’une parcelle de terrain constructible pour y faire bâtir une ou plusieurs maisons individuelles. Celle-ci bénéficie, ici encore, d’une très grande demande avec une offre pratiquement inexistante et l’avantage d’un prix au m2 plus bas que dans l’immobilier ancien, ce qui permettra une meilleure rentabilité et valorisation au moment de la revente.
5. Bordeaux
La ville de Bordeaux se retrouve pour ce deuxième semestre 2021 à la cinquième place dans notre classement des villes où investir pour la fin d’année 2021 et début 2022.
Bordeaux se place en tête des villes où les Français souhaitent vivre et travailler, titre qu’elle remporte chaque année depuis 2013.
La ville possède une situation idéale. Elle se trouve à proximité de la mer, de la montagne et aussi de Paris avec la LGV (2h).
De plus, la capitale girondine ne compte pas moins de 6 millions de touristes chaque année.
Bordeaux, c’est aussi un dynamisme démographique exceptionnel, avec des projets permettant d’accroître l’attractivité de la ville.
En effet, c’est le lieu d’accueil du projet d’aménagement le plus important de France : le quartier Euratlantique. Il s’agit d’un centre d’affaires pouvant accueillir les activités tertiaires de la région. À horizon 2030, ce quartier verra arriver 25.000 nouveaux habitants et autant de nouveaux emplois.
Le projet de Bordeaux Aéroparc a aussi pour but d’aménager les alentours de l’aéroport de Mérignac. Avec ce dernier, ce sont également 35.000 nouveaux emplois qui devraient voir le jour d’ici 10 ans.
Enfin, le quartier des Bassins à flot, d’une superficie de 160 hectares, verra sortir de terre 5.400 logements et 90.000 m² de bureaux qui accueilleront, entre autres, l’entreprise Cdiscount et le siège du Crédit Agricole d’Aquitaine.
Notre analyse :
- Pour un investissement locatif, le centre-ville de Bordeaux n’est pas à privilégier, à moins d’être dans une logique d’investissement patrimonial. En effet, les prix élevés de l’immobilier du centre-ville font mécaniquement chuter la rentabilité. Cela peut, cependant, constituer un bon investissement sur le long terme grâce à la formule vertueuse : valeur intrinsèque + amortissement + valorisation, qui vous garantira un très bon résultat à la sortie.
- Les quartiers à privilégier se situent sur la rive droite, avec les nombreux aménagements des quais, à commencer par Bastide Niel et son quartier éco-responsable. Ces aménagements ont déjà fait augmenter les prix, mais ils offrent encore un potentiel de valorisation intéressant dans les quelques années à venir. Dans ces quartiers, les prix restent contenus autour de 4.300€ le m². Quant au potentiel locatif, pas de crainte à avoir tant la demande excède l’offre.
- Le quartier des Bassins à flots va également profiter de nombreux projets d’aménagement d’ici 2025, ce qui sera l’occasion pour un investisseur d’acquérir un logement qui est éligible au dispositif Pinel.
- Enfin, pour de la location étudiante, la demande sera évidemment au rendez-vous au vu du nombre limité d’offres. Les quartiers intéressants sont les quartiers de la Victoire ou Saint Genès, traversés par la ligne B du tramway qui mène directement aux universités et écoles supérieures. En revanche, n’espérez pas trouver un studio à moins de 100.000€ dans ces quartiers, les prix frôlant les 5.000€ par m² et pouvant atteindre jusqu’à 10.000€ pour les très petites surfaces.
- Ici encore, certaines communes périphériques permettent de très belles opérations d’investissement en maisons individuelles. Celles-ci sont, en effet, très recherchées par les retraités ou jeunes familles pour la location comme pour l’achat, si vous privilégiez une stratégie d’achat revente.
La mairie de Bordeaux, avec son nouveau maire écologique, a tendance à restreindre les projets de construction d’immeubles ou de concentration de logements au profit de projets de construction de maisons individuelles. Tous les indicateurs sont au vert pour ce type de logement sur la ville de Bordeaux où l’on constate la présence de plus en plus d’investisseurs privés.
4. Toulouse
Toulouse est la ville industrielle par excellence et se situe dans notre classement à la 4ème place.
Capitale mondiale connue et reconnue de l’aéronautique, du spatial, de la santé ou encore de la cosmétique, Toulouse est également labellisée « French Tech » et dispose de nombreux accompagnements pour les créateurs d’entreprises. Le bassin d’emplois y est donc à la fois vaste et riche, ce qui permet d’attirer de plus en plus de cadres supérieurs.
La population étudiante représente un quart de la population globale et la ville se positionne comme la 3ème ville universitaire de France.
L’objectif de la ville, d’ici 2030, est de devenir la 2ème aire urbaine de France et le 3ème pôle de compétitivité (Aerospace valley, Agrimip, Cancer Bio santé, etc.).
Toulouse, c’est aussi un site touristique important avec chaque année 5,3 millions de visiteurs.
Les grands projets :
- Le quartier Matabiau, où se situe la gare de Toulouse, devrait être entièrement renouvelé d’ici 2030 (au cœur de ce quartier, on retrouvera près de 3.000 logements, 200.000 m² de bureaux et 30.000 m² de commerces et services).
- Un nouveau parc des expositions.
- Une 3ème ligne de métro automatique dont les travaux débuteront en 2022 et qui devrait coûter 2,9 milliards d’euros. La ligne desservira toute l’agglomération toulousaine et sera fréquentée par 200.000 voyageurs quotidiens.
- Le quartier des sciences.
Notre analyse :
- Si vous ne jurez que par les biens en centre-ville, il faudra investir au moins 4.980€ du m² pour trouver un bien dans le quartier du Capitole, au centre de Toulouse. Les prix sont similaires dans les quartiers à proximité de l’hypercentre, c’est-à-dire les quartiers Saint Etienne, Les chalets ou Saint Aubin.
- Les quartiers de la Bonnefoy et des Minimes affichent des prix au m² de l’ordre de 3.100€. Pour un investissement locatif, la rentabilité est supérieure comparé au centre-ville. Le choix de ces quartiers est d’autant plus intéressant qu’ils devraient faire l’objet de nombreux nouveaux aménagements.
- Enfin, au sud de la ville, les quartiers de La Terrasse, Montaudran ou Rangueil s’affichent à 3.300€ du m². Ici, vous attirerez principalement des étudiants à la recherche de petits logements. Aucune difficulté à louer, les universités se trouvant juste à côté. De plus, ces quartiers sont très bien desservis par les transports et restent à moins de 30 minutes du centre-ville.
- Dans une ville étudiante comme Toulouse, on ne pense souvent qu’à des studios meublés. Cependant, on remarque de nombreux jeunes actifs en couple, ou de jeunes familles avec un ou deux enfants, qui cherchent désormais à se loger dans un plus grand espace, et surtout, avec jardin. La demande sur ce type de logement est très forte, et l’offre, sur le marché de la location comme celui de la revente, est pratiquement inexistante, un cocktail parfait pour un excellent investissement. La maison individuelle ou la maison mitoyenne en périphérie de Toulouse et dans les communes limitrophes, reste un excellent choix pour s’assurer un investissement peu risqué et très rentable au vu de la demande grandissante.
3. Strasbourg
Strasbourg se hisse à la 3ème place du classement des villes où investir en 2021.
C’est le principal pôle économique du nord-est, qui regroupe un secteur tertiaire tourné autour des activités financières, juridiques et de conseils. De plus, c’est « LA » capitale de Noël.
Le centre-ville est entièrement classé au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO et pour couronner le tout, son emplacement est stratégique. La ville, déjà frontalière avec l’Allemagne, se trouve à 2h de Paris et à 2h de la Suisse, ce qui renforce considérablement son attractivité.
De plus, Strasbourg a deux grands projets d’aménagement urbain qui vont permettre d’accroître l’intérêt des locataires et des investisseurs potentiels dans la ville.
Le projet des 2 rives a pour but de créer 9.000 logements sur 1 million de m², ce qui aura pour effet l’apparition de 8.500 nouveaux emplois. Il s’agira d’un espace urbain renouvelé qui va permettre de renforcer les relations franco-allemandes et d’affirmer la place de la ville en tant que leader dans l’est du pays et en tant que capitale européenne.
Le second projet concerne le quartier international d’affaire, nouveau lieu stratégique de développement pour les institutions européennes. Il s’agit de 45.000 m² de bureaux, 30.000 m² pour les institutions européennes, 250 logements, 2.000 m² de commerces.
L’objectif de Strasbourg pour 2030 : augmenter sa population de 150.000 habitants.
Notre analyse :
- Neudorf Est et Ouest : voilà les quartiers à privilégier pour un investissement locatif avec de bonnes rentabilités. La raison ? Une demande de logements étudiants extrêmement soutenue, avec des loyers élevés et un prix au m² variant de 3.300€ à 3.900€ le m². A proximité immédiate des universités et écoles supérieures, le centre n’est qu’à quelques minutes et le quartier est bien desservi. Plus éloigné, Neudorf Sud affiche des prix inférieurs, proches de 2.800€ le m².
- Le quartier historique de l’Orangerie affiche des prix dépassant souvent les 5.000€ du m², idéal pour un investissement patrimonial.
- Bien que les prix soient déjà élevés dans le quartier des Contades (4.500€ le m²) qui devrait accueillir prochainement le nouveau quartier d’affaires international, le potentiel de valorisation se montre pourtant intéressant tant le projet va donner un second souffle à cette zone sud de Strasbourg.
- Bien sûr, la périphérie de la ville présente un véritable intérêt pour l’acquisition d’un terrain sur lequel construire une ou deux maisons individuelles ou jumelées, que l’on appelle également des immeubles de rapports horizontaux. Ceux-ci peuvent représenter une excellente méthode d’investissement immobilier rentable immédiatement, dû à la très forte demande pour ce type de logement depuis le premier confinement
2. Nantes
Après avoir été à la tête du classement en 2020, Nantes est reléguée à la deuxième place pour cette fin d’année 2021.
Du haut de ces 320.000 habitants et de ses 61.000 entreprises, la ville est particulièrement attractive et affiche un taux de chômage relativement faible avec 6,3 %.
La ville se situe à proximité de la mer et des côtes atlantiques et à 2 heures seulement de Paris avec la LGV.
Nantes possède divers atouts en étant la 1ère ville française dans le secteur de l’agroalimentaire, la 2ème place financière régionale, le 2ème pôle aéronautique français (avec notamment la présence d’Airbus) et une activité industrielle parmi les plus fortes en France, notamment dans la construction navale.
Nantes est en pleine effervescence avec la mise en service de 3 nouvelles lignes de tramway prévues pour 2026, qui prendront en charge pas moins de 590.000 voyageurs par jour contre 320.000 aujourd’hui, soit une augmentation de plus de 50 %. D’autres projets sont en cours, notamment à Bas-Chatenay, le quartier industriel historique de la ville, où une transformation importante s’opère sur 200 hectares et 3 kilomètres de rives. Le projet Bords de Loire – Petite Hollande prévoit de changer le paysage de la rive en remettant la Loire au centre des activités de la ville et surtout en plaçant la nature au cœur des aménagements.
Notre analyse :
- 4.500€ par m² : c’est le prix auquel il faut s’attendre si vous désirez investir dans les quartiers du centre-ville de Nantes (Procé – Monselet, Saint Pasquier, Gare sud et Malakoff). Ces quartiers sont très fréquentés par de nombreux étudiants et jeunes actifs pour leurs restaurants ou bars. Ils sont à favoriser si vous cherchez à réaliser un investissement patrimonial.
- Pour trouver une rentabilité locative plus importante, il faut vous éloigner du centre et prospecter dans les quartiers Breil, Petit Port ou Beauséjour où vous trouverez des prix avoisinant les 3.400€ par m². Il s’agit de quartiers bien desservis par les transports en commun et à moins de 20 minutes des facultés et du centre-ville.
- N’oublions pas, encore une fois, les communes périphériques avec l’investissement dans la construction de maisons individuelles ou maisons mitoyennes. Investir dans la construction de maisons individuelles vous permettra d’obtenir un coût moyen au m2 inférieur à l’achat dans l’immobilier ancien, ce qui aura pour effet d’améliorer votre rentabilité. Faire construire une maison individuelle coûte en moyenne 1.250 €/m2. Ce prix peut varier en fonction des prestations que vous choisirez bien entendu.
1. Rennes
Déjà présente dans notre classement des 7 villes où investir en 2020, la capitale bretonne se retrouve cette année à la première place de notre classement.
Rennes, c’est la 3ème ville de France en termes de PIB par habitant. Le chômage y est l’un des plus bas parmi les métropoles françaises avec un taux de 6,4 % en 2019 contre 8,6 % pour la moyenne nationale.
C’est une ville estudiantine, composée d’un pôle universitaire parmi les plus importants de France, des écoles de commerce et des pôles d’enseignement supérieur avec 70.000 étudiants, soit près d’un quart de la population.
Coté tourisme, chaque année ce ne sont pas moins de 192.000 vacanciers qui viennent visiter Rennes, qui est située à moins d’1h30 de Paris et qui est proche des principaux sites touristiques bretons.
La ville de Rennes est régulièrement citée dans les villes les plus attractives de France du fait de son bassin d’emplois qui concentre de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises et attirent également de nombreuses start-ups.
Vous y retrouvez les principaux sites de recherche et développement dans les secteurs de l’agroalimentaire et de la santé.
Information importante sur la politique de la ville : elle continue d’investir dans ses infrastructures. Elle a par exemple injecté 1,3 milliards d’euros pour prolonger la ligne B du métro dont la livraison est prévue en juin 2021. La ville va être transformée avec le projet Euro Rennes et notamment dans le quartier de la gare où va se développer un nouveau quartier d’affaires : 125.000 m² de bureaux, 30.000 m² de commerces, 1.430 logements.
Bien entendu, chaque projet initié donnera lieu à des retombées économiques et sociales importantes avec des revalorisations du quartier de la gare et du centre-ville historique de Rennes.
Notre analyse :
- Pas de surprise, le projet Euro Rennes a fait fortement augmenter les prix de l’immobilier à proximité du centre et notamment au sud de la Gare où les prix s’affichent désormais au-dessus de 3.500€ par m². Perspective d’évolution à la hausse compte tenu des autres projets d’aménagement dans cette zone.
- Si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial dans le centre-ville de Rennes, il faut vous affranchir d’un prix au m² dépassant, dans la majorité des cas, les 4.000€ par m², voire 4.300€ pour les plus beaux biens.
- Concernant la location à destination de la population étudiante, il faut privilégier le quartier Beaulieu, proche des universités où le m² se négocie à 3.500€. Avec ces prix au m², vous pouvez aisément viser les 5% de rentabilité sans risquer trop de vacances locatives.
- Bien sûr, il ne faut pas oublier la périphérie de la ville ainsi que la maison individuelle autour de laquelle nous avons développé notre expertise. C’est une niche de plus en plus convoitée et elle permet, au-delà d’une bonne rentabilité locative, d’obtenir une excellente valorisation afin de réaliser de très belles plus-values à la revente. Evidemment, pour cela, il est essentiel d’avoir les bonnes informations et d’adopter la bonne stratégie
CONCLUSION
Notre équipe a donc sélectionné pour vous les 7 meilleures villes où investir, avec des critères objectifs qui comprennent le potentiel de plus-value, l’étude du bassin d’emplois, l’évolution de la démographie, la demande locative, le dynamisme économique, le taux de chômage et les futurs projets de développement structurels et économiques.
Ces éléments sont nécessaires à l’étude et à la prise de bonnes décisions lorsque vous envisagez d’effectuer un investissement immobilier. En effet, le meilleur conseil que nous puissions vous donner pour investir efficacement est de bien différencier l’affectif et le qualitatif, afin d’éviter de trop vous projeter dans le bien que vous visez. Vos goûts ne sont pas universels, vous le savez bien. Il est également important de ne pas se laisser séduire uniquement par un taux de rentabilité locative si l’objectif de plus-value lors de la sortie est compromis
Si vous souhaitez bénéficier d’un audit gratuit par téléphone ou en savoir plus sur notre programme de formation : “Investir dans l’immobilier avec la construction de maisons individuelles”, vous pouvez réserver un appel gratuit en cliquant ici.
