étude de sol
30Août

Vente de terrain : une étude de sol obligatoire ?

Vente de terrain : une étude de sol obligatoire ?

Pour la vente d’un terrain à bâtir en 2020, une étude de sol peut être nécessaire. Ce diagnostic permet d’informer du risque de mouvement de terrain.

Une étude de sol obligatoire dans certains cas

L’étude géotechnique n’est pas toujours imposée par la loi. L’obligation d’en fournir une dépend de la nature de l’opération et de la zone géographique où se trouve le terrain.

Les opérations immobilières visées par la loi

L’obligation de fournir une étude de sol a été mise en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle est applicable pour les investissements immobiliers en 2020. Ce diagnostic obligatoire concerne :

  • Les ventes de terrains non bâtis constructibles;
  • Les contrats d’entreprise liés à des travaux de construction importants qui impactent, par exemple, les fondations ou la structure du bâtiment;
  • Les contrats de maîtrise d’œuvre avec un maître d’œuvre ou un architecte qui coordonne les travaux de construction;
  • Les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI), avec ou sans fourniture de plan.

Les zones géographiques particulièrement exposées

L’étude géotechnique permet d’informer l’acheteur et/ou le constructeur du risque de mouvement de terrain. Sur les sols argileux, l’alternance de périodes de sécheresse et de périodes de pluies intenses entraîne une variation rapide de la teneur en eau. Un phénomène de retrait et de gonflement des argiles se produit, et peut alors engendrer des mouvements de terrain. Ceux-ci risquent d’avoir un impact sur la stabilité des sols et des bâtiments qui s’y trouvent. La France a été divisée en 4 zones géographiques plus ou moins touchées par ce risque :

  • Une zone où l’exposition est forte comme la ville d’Auch (Gers);
  • Une zone modérément exposée comme à Orange (Vaucluse);
  • Une zone faiblement exposée comme à Laval (Mayenne);
  • Le reste du territoire.

Une étude de sol est obligatoire pour vendre un terrain ou construire une maison dans les zones où l’exposition est forte ou modérée (arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain).

La réalisation d’une étude géotechnique

Lorsque l’étude de sol est nécessaire, celle-ci doit contenir certaines informations imposées par la loi. Une fois réalisée, elle est limitée dans le temps et doit donc être renouvelée dans certaines situations.

Le contenu d’une étude de sol

Il existe différentes études géotechniques qui dépendent de la nature des opérations immobilières effectuées (arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques). En fonction du type d’étude, son contenu diffère :

  • Pour la vente d’un terrain à bâtir, l’étude de sol est dite préalable. Elle fournit les caractéristiques géotechniques du terrain. Elle précise également les principes généraux de construction pour se prémunir contre le risque de mouvement de terrain.
  • Pour la réalisation de travaux de construction, une étude géotechnique de conception est nécessaire. Celle-ci prend en compte le projet de construction envisagé avec l’implantation et les caractéristiques spécifiques de la maison. Cette étude indique les instructions à suivre en matière de construction, en fonction du sol et des travaux envisagés.

La durée de validité d’une étude géotechnique

Lorsque l’étude de sol d’un terrain est établie, sa durée de validité est limitée. Elle dépend du type de diagnostic réalisé (article R112-8 du code de la construction et de l’habitation) :

  • L’étude géotechnique préalable est valide pendant 30 ans. Si un remaniement du sol est effectué entre-temps, une nouvelle étude de sol devra être réalisée.
  • L’étude de sol de conception est valable pour le projet de construction pour lequel elle a été faite. Ce diagnostic est spécifiquement réalisé pour un projet. En cas de modifications de celui-ci, il faut donc faire une nouvelle étude de sol.

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David Devila