immeuble de rapport
14Août

Transformer une maison en immeuble de rapport

Transformer une maison en immeuble de rapport

Une maison trop grande, pas assez rentable, sont autant de raisons de la transformer en immeuble de rapport ! Ce changement est cependant encadré.

Les incompatibilités avec un immeuble de rapport

Avant de commencer la division d’une maison en appartements, les propriétaires doivent s’assurer que leur investissement immobilier le permet.

Un immeuble de rapport équipé et sans danger

Pour qu’une maison puisse être transformée en immeuble de rapport, certains préalables doivent être vérifiés (article L111-6-1 du code de la construction et de l’habitation) :

  • La maison ne doit pas être sous le coup d’un arrêté de péril pris par le maire de la commune. Dans cette hypothèse, la solidité de l’immeuble est remise en cause. Il est donc dangereux de vivre dans ce bâtiment et les locataires doivent être relogés temporairement ou définitivement.
  • L’immeuble doit posséder les équipements suffisants. Chaque logement doit bénéficier d’un raccordement au réseau électrique et au réseau d’assainissement des eaux usées. Il doit également disposer d’une alimentation en eau potable.
  • Chaque appartement créé dans la maison doit avoir au minimum une surface et un volume de 14 m² et 33 m³.

La location de logements décents

Avec un immeuble de rapport, l’objectif est de mettre en location les logements créés. Pour cela, les appartements doivent respecter des conditions de décence imposées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ils doivent notamment comprendre :

  • Des sanitaires avec un WC, un lavabo et une douche ou une baignoire;
  • Un système de chauffage;
  • Un coin cuisine comprenant un évier et permettant de recevoir un appareil de cuisson;
  • Un séjour avec un éclairage naturel et une fenêtre donnant à l’air libre.

Les propriétaires doivent tenir compte de ces obligations dans leur projet de transformation. Avant la location, ils devront réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des logements. Cela va impacter le rendement de l’investissement locatif en 2020.

Les conditions pour la division d’une maison

Même en tant que propriétaire, il n’est pas possible d’effectuer tous les changements souhaités dans sa maison. Ainsi, pour mener à bien leur investissement immobilier en 2020, les propriétaires doivent parfois réaliser certaines démarches en amont.

Une autorisation préalable de divisionDans certaines zones d’habitation, la possibilité de faire plusieurs appartements locatifs dans un bien immobilier est réglementée. Elle est soumise à une autorisation préalable de diviser. Pour vérifier la réglementation en vigueur dans la commune où se trouve la maison, les propriétaires peuvent contacter la mairie ou l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale). Ce dispositif d’autorisation est essentiellement mis en place dans des zones où la proportion d’habitat dégradé est grande. Il permet aux autorités d’avoir un regard sur les divisions effectuées. Elles peuvent ainsi s’assurer du respect des obligations de décence pour les appartements divisés mis en location.

Certains travaux soumis à réglementation

En général, les travaux pour diviser une maison ne nécessitent pas d’autorisation particulière. Cependant, dans certaines hypothèses, des démarches doivent être engagées et l’accord de la mairie peut être nécessaire. C’est le cas si :

  • La transformation en immeuble de rapport entraîne la création d’une surface supplémentaire. Les propriétaires doivent alors faire une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Le choix entre les 2 autorisations dépend de la commune où se situe le bien et de la surface créée.
  • L’aspect extérieur de la maison est modifié. C’est par exemple le cas si une ouverture dans un mur est réalisée pour créer une porte ou une fenêtre. Il est alors nécessaire de consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Celui-ci peut notamment prévoir des règles particulières concernant les distances entre l’ouverture et le terrain du voisin.

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David Devila