stratégie de la doublette
03Août

Stratégie de la doublette, est-ce rentable ?

Stratégie de la doublette, est-ce rentable ?

L’objectif de tout investisseur est de maximiser la rentabilité nette de son investissement immobilier en 2020. Pour cela, investir dans la construction de plusieurs maisons en suivant la stratégie de la doublette peut être la solution.

Calculer le rendement d’un bien immobilier

Pour choisir le bon investissement locatif, il faut s’assurer que celui-ci rapporte de l’argent, à plus ou moins long terme. Grâce au calcul du rendement, les investisseurs peuvent déterminer le projet immobilier le plus intéressant financièrement.

Les différents rendements locatifs

Le taux de rendement permet de mesurer la performance d’un investissement immobilier locatif en 2020. Il fait le ratio entre les revenus locatifs générés par le bien chaque année et l’investissement de départ. Le rendement peut s’obtenir selon les formules de calculs suivantes* :

  • Le rendement brut = loyer annuel ⁄ [prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, agence immobilière, courtage, etc.)].
  • Le rendement net de charges = [loyer annuel ▬ charges et frais du bien (frais de gestion locative, travaux d’entretien du logement, etc.)] ⁄ prix d’achat et frais d’acquisition.
  • Le rendement net de prélèvements sociaux = loyer annuel net de charges et de prélèvements sociaux (le taux global de prélèvements sociaux est de 17,2%) ⁄ prix et frais d’achat du bien.

La rentabilité nette, la référence en immobilier

Si les différents taux de rendement permettent de donner une idée de la rentabilité de l’investissement locatif, le calcul le plus précis est celui de la rentabilité nette après impôts, ou rentabilité nette-nette, car :

  • À la différence du rendement, la notion de rentabilité prend en compte la variation du capital investi et donc sa moins-value ou sa plus-value.
  • Le taux de la rentabilité nette après impôts est personnalisé. Il dépend de la situation fiscale de chaque investisseur et des avantages fiscaux dont il bénéficie.
  • Rentabilité nette-nette* = loyer annuel ▬ [(charges et frais + assurances + prélèvements sociaux + impôt sur le revenu + taxe foncière)] ⁄ prix d’achat et frais d’acquisition.

Stratégie de la doublette, une rentabilité optimale

Au premier abord, la construction de maison peut paraître peu rentable du fait du prix initial du projet. Pourtant, la stratégie de la doublette modifie totalement le calcul de son rendement pour en faire un investissement locatif très intéressant.

Investissement initial réduit et revenus maximums

Grâce à la stratégie de la doublette, la mise de départ pour la construction de maison est optimisée. En effet, les investisseurs achètent 1 terrain, mais au lieu d’y bâtir 1 maison, ils en font construire 2. Ainsi, les frais d’acquisition (notaire, agence immobilière et courtier) ne doivent être payés qu’une fois ce qui réduit l’investissement initial. En contrepartie, la construction de 2 maisons augmente les revenus issus de l’investissement immobilier. Si l’une des maisons sert de résidence principale, ou secondaire, aux acquéreurs, l’autre fournit des revenus locatifs qui financent, totalement ou partiellement, le projet. Si les 2 maisons sont mises en location, les investisseurs profitent d’un projet qui s’auto-finance et peut leur rapporter des revenus complémentaires. Le rendement de l’investissement avec la stratégie de la doublette est ainsi maximal.

Une défiscalisation et des plus-values possibles

La rentabilité nette d’un investissement immobilier tient compte des variations du capital et de la situation fiscale de l’acquéreur. Pour optimiser le taux de rentabilité avec la stratégie de la doublette, il faut se renseigner sur les dispositifs permettant de profiter des :

  • Avantages fiscaux pour un investissement locatif, comme la réduction d’impôt de la loi Pinel;
  • Solutions de financement les plus intéressantes et de l’effet de levier du crédit bancaire;
  • Plus-values en cas de revente. Après la construction des 2 maisons, les investisseurs peuvent les revendre séparément comme 2 maisons individuelles. Ils peuvent ainsi encaisser une plus-value qui maximise la rentabilité.

* Formules fournies à titre indicatif. Aucune garantie ne peut être assumée quant à l’exactitude de celles-ci et des résultats obtenus.

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David Devila