11Déc

Quelles sont les vérifications essentielles à effectuer lors de l’achat d’un terrain nu ?

Vous souhaitez acheter un terrain nu afin d’y faire construire votre maison ?

Nous vous dévoilons aujourd’hui les différentes choses essentielles à vérifier lors de l’achat de votre terrain.

Les vérifications essentielles

La première chose à définir absolument avant de rechercher un terrain est sa situation géographique idéale. Un terrain éloigné de la ville sera moins coûteux et pourra proposer un cadre de vie très agréable, mais il faudra aussi prendre en compte les temps de trajet entre le logement et les principales infrastructures et commodités (bureaux, écoles, collège, lycée, commerces…). Même si vous avez prévu de vivre un certain temps dans la future habitation que vous allez faire construire, il est très important de penser à la revente, comme dans tout achat immobilier. La localisation du bien a de ce fait encore plus d’importance.

Une fois que vous avez défini la zone géographique et que vous êtes séduit par un terrain que vous êtes allé visiter, il faut maintenant consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune rattachée, ou dans certains cas le plan d’occupation des sols (POS)

Certaines communes disposent d’une carte communale, plutôt que de PLU et POS, et dans d’autres cas encore, faute de ce type de plan, ce sera le règlement national d’urbanisme qui s’appliquera. Ces documents vous permettront de prendre connaissance des règles locales de construction, ainsi que de l’évolution de l’environnement dans lequel est situé le terrain. Ces informations sont capitales, il est donc indispensable de les consulter pour mener à bien votre projet.

Si le terrain n’est pas situé dans un lotissement, il est recommandé d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel avant de l’acheter. Même s’il ne remplace pas le permis de construire, ce document informe le futur acquéreur de la viabilité du projet de construction présenté et des règles architecturales à respecter (fenêtres, toiture…). Il est également très important de vérifier la viabilisation du terrain (raccord eau, électricité, gaz, eaux usées…) afin d’anticiper les éventuels frais liés à ces travaux de raccordement.

Si le terrain se trouve dans un lotissement, le futur acquéreur a la garantie de la constructibilité du terrain et de sa viabilité. En revanche, vous devrez vous assurer que le projet que vous souhaitez réaliser est compatible avec le règlement du lotissement, ou l’arrêté de lotir.

État du sol et risques liés à l’environnement

Selon la localisation du terrain nu, il est obligatoire que le vendeur fournisse une étude de sol préalable au futur acquéreur. Cette carte est mise à disposition sur le site gouvernemental dédié.

L’objectif étant de faire construire un logement sur le terrain, connaître l’état du sol (terrain en pente, instabilité, sous-sol et environnement humide…) déterminera la nécessité ou non d’installer des fondations spécifiques pour la future maison. Cela peut représenter un coût très élevé, il est important d’en tenir compte dans le budget alloué au projet.

Par ailleurs, le vendeur du terrain doit obligatoirement communiquer par écrit au futur acquéreur certaines informations, au risque de voir la vente annulée. Ces informations concernent notamment la présence d’une ICPE (installation classée pour la protection de l’environnement) avant la vente, comme un incinérateur de déchets par exemple. De même, le futur acquéreur doit être informé si le terrain est situé dans une zone sujette à la pollution, du fait d’anciennes activités, ou bien encore si une mine est exploitée.

Enfin, si le terrain est dans une zone sismique ou une zone à risque (naturel, technologique), le vendeur a l’obligation de le mentionner.

Les démarches administratives à effectuer

Avant la signature du contrat de vente définitif, il est nécessaire de signer un avant-contrat, engageant le vendeur et l’acquéreur. Celui-ci est l’équivalent du compromis de vente et engage les deux parties. Il est fortement conseillé de déléguer la rédaction de ces deux documents clés à un notaire afin d’éviter toute erreur ou omission. Même si le terrain est constructible et qu’un certificat d’urbanisme opérationnel a été délivré pour celui-ci, l’obtention d’un permis de construire n’est pas assurée: il est alors recommandé d’inclure pour l’acquéreur une condition suspensive si ce dernier n’était pas délivré. D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées selon la situation (obtention du prêt pour le terrain et la construction, par exemple). Dans le cas de l’achat d’un terrain dans un lotissement, le contrat d’avant-vente ne peut être signé sans qu’il y ait eu obtention du permis d’aménager.

Ces documents doivent contenir un maximum d’informations: prix TTC, délimitation, servitudes éventuelles, délai de livraison du lot (pour un terrain dans un lotissement)… Quoi qu’il en soit, il est vivement conseillé de visiter plusieurs terrains avant de faire son choix et de contractualiser la transaction. Cela vous permettra de vous faire une idée du marché dans la zone géographique concernée et de la qualité des terrains nus mis en vente dans le secteur.

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David DEVILA