plus-value immobilière 2020
26Août

Plus-value immobilière en 2020

Plus-value immobilière | Quoi de neuf en 2020 ?

La vente d’un bien immobilier dégage une plus-value immobilière imposable lorsque son prix de vente est supérieur au prix d’achat initial. Retour sur les cas d’exonération fiscale et sur la méthode de calcul de l’impôt.

Plus-value immobilière : la base imposable

Les articles 150 A et suivants du Code général des impôts, imposent les bénéfices réalisés à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Voici un rappel de la détermination des éléments pris en compte pour l’imposition.

Opérations soumises à l’impôt en 2020

L’impôt s’applique à la plus-value immobilière réalisée lors de la cession à titre onéreux d’un bien ou de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière. La vente de la résidence principale n’est pas soumise à la fiscalité, à l’inverse des résidences secondaires et autres investissements immobiliers. Quelques situations permettent cependant une exonération fiscale. Ainsi, les cessions intervenant plus de 30 ans après l’achat du bien sont exonérées. De même, celles réalisées à un prix n’excédant pas 15.000€. La première vente d’un logement est également exonérée lorsque le vendeur affecte le prix de la transaction à son habitation principale. Pour cela, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession. Enfin, la vente d’un bien à un organisme de logement social n’est pas soumise à l’impôt. Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2020, cette disposition a été prorogée jusqu’en décembre 2022.

Détermination du bénéfice imposable

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Malgré la crise économique qui frappe la France en 2020, le prix de cession s’est envolé ces derniers mois. Ce montant correspond au prix de vente, majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur, prévues dans l’acte notarié. Le prix d’acquisition est quant à lui, majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat, ainsi que des droits d’enregistrement et frais notariés. De même, le coût des travaux réalisés pour la rénovation du bien est pris en compte dans la détermination du prix d’acquisition. Sans justificatif de facture, une majoration forfaitaire de 15% peut ainsi être appliquée lorsque le bien est revendu plus de 5 ans après son acquisition.

Vente immobilière : le calcul de l’impôt

Le montant de la plus-value est diminué d’un abattement, basé sur la durée de détention du bien. L’impôt est alors appliqué sur la part restante.

Abattement fiscal : détermination de la plus-value nette

L’abattement fiscal progressif est fonction de la durée de détention du bien. Il s’applique à compter de la 5e année. Ainsi, la plus-value immobilière est diminuée de 6% pour chaque année de détention entre la 6et la 21année, puis de 4% la 22année. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôts sur le revenu. De même, pour les prélèvements sociaux, le montant est allégé de 1,65% pour chaque année de détention entre la 6et la 21année, 1,60% la 22année, puis de 9% chaque année entre la 23et la 30année. En pratique, le propriétaire obtient une exonération totale de plein droit à la trentième année.

Calcul de l’impôt immobilier pour 2020

Une fois déterminée, la plus-value nette est taxée à hauteur de 36,2%, soit 19% au titre de l’impôt sur le revenuet 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Pour les montants de plus-value dépassant 50.000€, le vendeur doit également acquitter une surtaxe allant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée. Lorsqu’il établit l’acte authentique de vente, le notaire doit calculer le montant de la plus-value immobilière, collecter l’impôt dû par le vendeur et le verser au fisc. Le vendeur reçoit en conséquence le prix de vente diminué de cet impôt. Paradoxalement, alors que le bien est souvent financé à crédit, les intérêts payés ne viennent pas en déduction pour le calcul de la plus-value. Les propriétaires se retrouvent alors imposables alors que d’un point de vue strictement financier, le même bénéfice n’est pas forcement constaté.

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David Devila