19Mar

Nouveautés sur la caution locative

Cette année, il y a du nouveau concernant la caution dans le cadre d’un contrat de location. Voici les changements en 2022.

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie, qui est la somme d’argent versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature de son contrat de location. La caution, elle, aussi appelée le garant, est une personne ou un organisme qui s’engage par écrit à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (loyer, charges, frais de remise en état du logement…).

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire, ses biens personnels, ses revenus et le logement dont il est propriétaire peuvent être saisis à la demande du propriétaire. Nous pouvons distinguer deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. La première permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

De son côté, la caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même chercher à savoir si le locataire pourrait payer. Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut envoyer une lettre de mise en demeure au garant pour déclencher une procédure, si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord. Sans réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes.

Le type de caution choisi par le propriétaire doit être indiqué dans l’acte de cautionnement.

La notion de cautionnement modifiée en 2022

Pour se protéger contre le risque de loyers impayés, les propriétaires exigent parfois de leurs locataires qu’ils trouvent une personne de leur entourage qui se porte caution, ou garant, pour eux. Cette personne s’engage par un acte de cautionnement à se substituer au locataire s’il ne parvient plus à payer ses dettes locatives. Une ordonnance entrée en vigueur au 1er Janvier 2022 a apporté plusieurs modifications au système de cautionnement. Le premier changement concerne la modification de la définition du cautionnement. En effet, désormais, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

La caution concerne d’éventuels loyers impayés, les charges locatives et les frais engagés pour remettre le logement en état, si cela est prévu dans le bail de location. Le contrat précisera le montant maximum pour lequel le garant s’est engagé. La définition du cautionnement est donc plus précise qu’auparavant. En effet, jusqu’en décembre 2021, l’article 2228 du Code civil prévoyait seulement que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

Détermination de la durée d’engagement de la caution

Avant 2022, l’engagement de la caution ne pouvait pas être interrompu durant la période de location. Le garant devait donc attendre la fin du bail pour en être délivré. Dorénavant, le texte précise que l’engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Dans le premier cas, le garant ne peut retirer sa caution avant le terme prévu, sauf si le contrat précise que certains événements tels qu’un divorce ou un décès du locataire peuvent mettre fin à celle-ci.

Dans le deuxième cas, le garant est libre de mettre fin à son engagement à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. Pour mettre fin à son engagement, il suffit au garant d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire. Néanmoins, il est important de préciser que la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location.

L’engagement pris par la caution concerne les loyers, les charges et les travaux de remise en l’état du logement, si cela est prévu dans le bail.

Fin de la mention imposée dans l’acte de cautionnement

Depuis janvier 2022, il y a également du nouveau en ce qui concerne l’acte de cautionnement. Désormais, ce document peut être signé sous forme électronique. Cette signature électronique impose le recours à un tiers de confiance pouvant contrôler et authentifier l’identité des signataires. De plus, les garants n’ont plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer leur consentement. Il suffit dorénavant que la mention apposée exprime clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres.

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David DEVILA