loyers impayés
11Août

Loyers impayés, quelles sont les solutions ?

Loyers impayés, quelles sont les solutions ?

Les loyers impayés impactent l’équilibre financier d’un investissement locatif en 2020. Face à ces difficultés, les bailleurs ont plusieurs solutions.

Anticiper les litiges en matière de loyer impayé

Pour éviter qu’un conflit locatif ne prenne trop d’ampleur, il est nécessaire de prévoir des garanties. Celles-ci protègent les propriétaires en cas de manquements des locataires.

La rédaction du contrat de bail

Pour prévenir les litiges dus aux loyers, il est important d’être vigilant dès la rédaction du contrat de bail. Pour cela, les bailleurs doivent :

  • Préciser le montant du loyer et la date de paiement. Ces mentions sont obligatoires selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
  • Prévoir une clause résolutoire. Elle est optionnelle, mais fortement recommandée pour les propriétaires. Elle permet de résilier automatiquement le bail lorsque le locataire manque à ses obligations. C’est par exemple le cas s’il ne paie pas son loyer à la date convenue.
  • Demander un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent que le bailleur peut réclamer au locataire lors de la signature du bail. Elle permet de couvrir les éventuels manquements du locataire (non-paiement du loyer, dégradation du bien, etc.).

Les garanties contre les loyers impayés

Pour faire face aux impayés, les bailleurs peuvent également avoir recours à des garanties faisant intervenir des personnes extérieures :

  • Une caution qui s’engage à se substituer au locataire si ce dernier ne paie pas les loyers. Il peut s’agir d’une personne, d’une banque, ou d’un organisme comme Action Logement avec la garantie VISALE. Dans ce dernier cas, le cautionnement est conditionné (âge, situation professionnelle du locataire, etc.).
  • Une assurance loyers impayés qui couvre les impayés locatifs. Le prix d’une telle assurance oscille entre 2 et 5% du loyer annuel. Avant d’accorder leur couverture, les compagnies d’assurances vérifient la solvabilité du locataire. Elles peuvent ainsi refuser d’assurer un propriétaire au regard de la situation professionnelle et/ou des revenus du locataire.

Régler un conflit immobilier locatif

Malgré toutes les précautions prises, les bailleurs peuvent se retrouver face à un loyer impayé. Le règlement d’un conflit immobilier à l’amiable doit alors être privilégié, mais une procédure judiciaire est parfois inévitable.

Le règlement du conflit immobilier à l’amiable

La date de paiement prévue dans le bail est passée sans qu’aucun versement ne soit effectué. L’impayé est alors matérialisé. Face à cette situation, le premier réflexe doit être de contacter le locataire rapidement, par téléphone ou par courriel. Plusieurs hypothèses sont alors envisageables :

  • Il s’agit d’un oubli ou d’un problème externe (courrier postal ralenti, ou virement bancaire retardé).
  • Le locataire a une difficulté financière temporaire liée par exemple à la crise économique de 2020. Le bailleur peut alors lui accorder un délai supplémentaire de paiement ou un échéancier. Il est alors recommandé de mettre ces nouveaux engagements par écrit.
  • Le locataire ne répond pas, ou ne respecte pas l’échéancier accordé. Le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure de payer en lettre recommandée, précisant que la caution pourrait donc être utilisée.

Les recours judiciaires en cas de loyer impayé

En l’absence de règlement du conflit immobilier à l’amiable, le propriétaire peut engager différentes démarches :

  • Si une clause résolutoire est présente dans le bail, le propriétaire peut saisir un huissier. Celui-ci adresse un commandement de payer au locataire et à sa caution. Une fois le commandement effectué, le locataire a 2 mois pour payer. À défaut de paiement, le propriétaire peut saisir le tribunal pour constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.
  • Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit prendre contact avec un huissier. Ce dernier assigne le locataire devant le tribunal pour résilier le bail et expulser le locataire.

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David Devila