Ehpad en 2020
17Sep

Immobilier 2020 : les Ehpad imposent une baisse de loyers

Les résidences pour seniors diminuent leur loyer

La décision a été brutalement communiquée aux investisseurs. Par un simple courrier, des exploitants d’Ehpad (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ont annoncé qu’ils baissaient leur loyer.

Jurisprudence revendiquée par les Ehpad en 2020

User d’une jurisprudence afin de faire valoir ses droits ne soulève en général pas de débat particulier. Pourtant, l’action entreprise par les gestionnaires de résidences pour seniors pourrait influencer ce secteur de l’investissement locatif en 2020.

Une décision de justice de 2016

À l’origine de cette démarche se trouve une action en justice. Jusqu’en 2016, un bail pouvait inclure une clause de révision de loyer basée, au choix, sur :

  • L’IRL (indice de référence des loyers) dans le cadre d’un bail d’habitation ;
  • L’indice des loyers commerciaux, des activités tertiaires ou du coût de la construction pour les baux commerciaux.

En théorie, ces indices impliquent une échelle mobile du montant des loyers, à la baisse ou à la hausse, suivant les fluctuations des prix du marché. Cependant, il est apparu que ces clauses de révision n’étaient respectées qu’en cas d’augmentation de l’indice de référence. Il en résultait que les loyers des baux commerciaux appliqués au titre de LNMP (Loueur Meublé Non Professionnel) évoluaient exclusivement à la hausse. Bien que cette pratique soit alors légale, un locataire décida de contester cette clause devant les tribunaux. En janvier 2016, la Cour de cassation trancha définitivement en faveur du demandeur. Ses conclusions établissent que, sans réciprocité de variation, la clause de révision doit être annulée. Le loyer est alors ramené à son montant d’origine et le bailleur sommé de rembourser la différence au titre de trop-perçus.

L’impulsion donnée par DomusVi

En 2020, plusieurs exploitants d’Ehpad constatent que leurs bailleurs mettent à profit la clause d’indexation. Les loyers augmentent sans corrélation avec les réalités économiques. DomusVi, un des leaders sur le marché de la résidence médicalisée, décide donc de prendre les devants auprès de son bailleur. Son action trouve écho puisque, en quelques semaines, différents propriétaires reçoivent un courrier à la teneur similaire. En substance, DomusVi argumente, note juridique à la clé, que la clause d’indexation du bail figurant au contrat est illégale. Suivant la décision juridique de 2016 rendue par la Cour de cassation, il est en droit de :

  • l’annuler ;
  • appliquer le montant initial du loyer fixé lors de la signature du bail ;
  • retenir tout ou partie des loyers à venir en guise de remboursement sur les huit prochains trimestres.

La méthode contestable des exploitants d’Ehpad

Nier une décision de justice serait malvenue mais la méthode employée par les exploitants d’Ehpad est-elle la bonne ? Une entente mutuelle serait une bien meilleure option.

Une concertation manquée

Un locataire n’a pas toute latitude pour parvenir à ses fins. Dans le cas des Ehpad, l’implication de plusieurs acteurs entre en jeu :

  • L’investisseur qui est propriétaire et donc bailleur du bien immobilier ;
  • L’exploitant qui gère la résidence comme locataire ;
  • Le syndicat des copropriétaires qui ont investi dans le bien ;
  • La banque auprès de laquelle fut souscrit le crédit destiné à l’investissement immobilier.

Chacun a son mot à dire et par conséquent, une concertation est plus à même d’aboutir à un accord satisfaisant la majorité qu’une décision unilatérale.

Une clause triennale spécifique

La méthode choisie pour un retour à des montants plus raisonnables des loyers distille le doute. Il semble qu’elle ait été basée sur l’action des bailleurs institutionnels. Ceux-ci ont rapidement pris acte de la jurisprudence et contacté leurs locataires pour renégocier les baux. Mais le cas des bailleurs particuliers diverge. Ils bénéficient de baux commerciaux établis sans mention d’un indice de révision ou d’une échelle mobile. À la place, les contrats font état d’une révision triennale légale, soit une augmentation de X% tous les trois ans. Sur le fond, la démarche des exploitants d’Ehpad se justifie mais la forme employée pourrait leur donner tort. Leurs courriers n’invitent pas à la négociation. Ils placent les propriétaires devant le fait accompli sous couvert d’une jurisprudence qui ne s’applique pas strictement à leur situation. Dans ce cadre, faire baisser un loyer relève de deux procédures :

  • Proposer un avenant au contrat de bail;
  • Saisir un juge pour faire annuler la clause triennale.

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David Devila