11Sep

Focus sur la vacance locative

Possédez-vous un bien que vous proposez à la location ou envisagez-vous de mettre un logement en location ?

Beaucoup qui ont ce projet sont freinés par un obstacle qui effraie la majorité des bailleurs : la vacance locative.

Dans cet article, nous vous révélons quelques clés qui pourront permettre d’éviter ce genre de difficultés.


Qu’est-ce qu’une vacance locative ?


Il s’agit d’une période de carence entre deux contrats de location, durant laquelle le logement est vide. Beaucoup en ont peur, car elle représente un problème courant et implique une perte financière pour le propriétaire, qui doit continuer d’assurer le remboursement des mensualités de son prêt immobilier. Néanmoins, il faut savoir qu’il est possible de limiter les périodes de vacance locative.

Impact de la vacance locative lors d’un investissement locatif


Certains souhaitent effectuer un investissement locatif en achetant un bien immobilier dans l’objectif de le mettre en location. Cela leur permet de percevoir des loyers réguliers, et de rembourser leur prêt immobilier uniquement grâce au montant de la location.
L’investissement locatif étant l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine immobilier, il n’est pas forcément judicieux de vouloir à tout prix l’éviter par peur de la vacance locative.
S’il est vrai que celle-ci représente une difficulté, car elle impose au propriétaire d’assumer les charges financières du logement (mensualités du prêt immobilier, impôts, assurance habitation), il est toutefois possible de limiter les périodes de vacance locative afin qu’elles soient peu nombreuses et d’une courte durée.
Néanmoins, selon la situation, elle n’est pas toujours évitable. Par exemple, dans le cas d’un logement réservé aux étudiants, la plupart des propriétaires devront se préparer à une période de carence locative au cours des mois d’été.

Comment s’assurer de réaliser un bon investissement locatif ?


Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs critères avant d’acheter son logement :

  • La demande en terme de location dans la zone géographique dans laquelle se situe le bien
  • La valeur locative du bien en question
  • Le rendement locatif du logement

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location, il est essentiel, auparavant, de bien préparer ce projet afin d’effectuer le meilleur achat possible. Il faut, en effet, que votre bien soit attractif pour qu’il puisse séduire de nombreux locataires potentiels et éviter ainsi le risque de vacance.
Il est ainsi important de tenir compte des caractéristiques suivantes :

  • Le profil des futurs locataires : le type de logement et le profil locatif du bien immobilier ne sera pas similaire pour un étudiant ou une famille nombreuse, par exemple
  • La localisation du logement : selon le profil des futurs locataires, il est nécessaire de choisir un bien immobilier localisé judicieusement, dans un quartier dynamique et attractif
  • La mise à neuf du bien immobilier : quelquefois, il est nécessaire aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer le logement
  • Le prix du loyer : il est important d’éviter un prix du loyer au-dessus des prix du marché afin d’éviter que les potentiels locataires ne passent leur chemin
  • La publication d’une annonce immobilière attractive : photographies, informations relatives au logement, description précise etc.

N’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative de votre bien. Ils ont des outils permettant d’augmenter la visibilité de votre bien. Le risque de longue vacance locative sera ainsi nettement réduit. De plus, cela vous permettra de gagner du temps et d’alléger votre travail puisqu’ils se chargent de tout (recherche de locataires, gestion des visites, création des contrats de location…).

Comment calculer son rendement locatif ?



Le rendement locatif est l’un des indicateurs les plus importants pour calculer la performance d’un investissement immobilier locatif. Il est essentiel de calculer le rendement locatif d’un logement avant d’effectuer un investissement immobilier dans le but de le proposer à la location.
Voici la formule vous permettant de calculer votre rendement locatif
(Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien* x 100 = Rentabilité brute
* Montant de l’acquisition du bien  = prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + frais de dossier bancaire + frais de courtage.

Selon les experts, un investissement locatif devient intéressant et rentable à partir d’un rendement locatif brut supérieur à 10%.De plus, ce calcul vous permettra de calculer votre vacance locative puisqu’il représenterait une perte de 2% du rendement locatif pour une semaine de vacance locative.

Sachez enfin qu’il est possible de souscrire une assurance vous permettant d’être couvert contre les vacances locatives.
En effet, certaines compagnies d’assurance proposent une garantie vacance locative.

En quoi consiste la garantie vacance locative ?


Une garantie vacance locative est une garantie supplémentaire proposée par certaines compagnies d’assurance. Celle-ci est alors incluse dans leurs contrats d’assurance habitation qui permettent aux propriétaires de continuer à percevoir des revenus même en cas de carence locative.
La garantie vacance locative est une garantie particulièrement conseillée aux propriétaires dont le logement est situé dans une ville où le marché locatif est saturé ou statique, afin de s’assurer des revenus même lors d’une période de vacance locative.

Avant de souscrire une garantie vacance locative, il est tout de même conseillé de lire les modalités du contrat d’assurance habitation pour éviter les mauvaises surprises. Par exemple, il est important de connaître le montant maximum des remboursements et la durée des remboursements : la plupart du temps, les compagnies d’assurance proposent jusqu’à 4 mois de prise en charge financière, avec un remboursement de 80 à 100% du prix du loyer.

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David DEVILA

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