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05Août

Dispositif Pinel, comment en bénéficier ?

Dispositif Pinel, comment en bénéficier ?

Pour soutenir l’investissement immobilier locatif en 2020, différents mécanismes de défiscalisation existent en France. Parmi les avantages fiscaux proposés aux propriétaires-bailleurs, la réduction d’impôt du dispositif Pinel est particulièrement intéressante.

Comment investir avec le dispositif Pinel ?

En achetant un bien pour le mettre en location, le bailleur peut voir ses impôts augmenter du fait des revenus locatifs encaissés. La loi Pinel permet, au contraire, au propriétaire d’un logement neuf mis en location d’optimiser sa fiscalité.

S’engager à louer pour réduire ses impôts

Le principe du dispositif Pinel est de proposer des réductions d’impôts pour un investissement locatif. Ainsi, un propriétaire qui achète un logement neuf, ou rénove un appartement ancien, peut bénéficier d’une baisse de son imposition. En contrepartie, il s’engage à louer son bien pendant au moins 6 ans. Plus la durée d’engagement est grande, plus la réduction d’impôt est importante. Ainsi, pour un engagement de location de 6 ans, le propriétaire-bailleur peut bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 12%. S’il consent à louer son logement neuf pendant 9 années, la baisse d’imposition s’élèvera à 18%, à raison de 2% par an.

Les logements accessibles au dispositif Pinel

La défiscalisation proposée par la loi Pinel n’est pas ouverte à tous les investissements immobiliers en 2020. Elle concerne l’acquisition, avant le 31 décembre 2021, de certains biens immobiliers énumérés à l’article 199 novovicies du Code général des impôts :

  • Logement neuf;
  • Logement en l’état futur d’achèvement (VEFA);
  • Appartement ou maison en construction;
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation importants.

Ces biens doivent respecter des normes particulières de performance énergétique, parmi lesquelles la réglementation thermique RT 2012 pour un logement neuf.

À compter du mois de janvier 2021, les maisons individuelles ne pourront plus bénéficier du dispositif Pinel. Seuls les logements situés dans un bâtiment collectif d’habitation seront éligibles à cette réduction d’impôt.

Quelles conditions pour une défiscalisation Pinel ?

Particulièrement avantageux pour les investissements locatifs, le dispositif Pinel est également très encadré. Qu’il s’agisse du logement, des loyers et des locataires, les propriétaires doivent respecter de nombreuses conditions.

La localisation encadrée du logement neuf

Pour avoir droit au système de défiscalisation Pinel, le logement acheté doit se situer dans certaines zones délimitées. En effet, la France est divisée en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Ce zonage détermine la tension sur le marché immobilier. Les secteurs les plus tendus sont les A et Abis, et le moins tendu est le C. Le dispositif Pinel a été mis en place pour inciter les investisseurs à acheter dans des secteurs où la demande de logements est plus forte que l’offre. Le logement neuf en Pinel doit donc être dans la zone A (comme Montpellier, Lille, Lyon, ou Nice), Abis (avec Paris notamment), ou B1 (comprenant Grenoble, Strasbourg, Rennes, Toulouse, Biarritz, etc).

Le plafonnement des loyers et des revenus

Le dispositif Pinel vise à soutenir l’investissement locatif afin d’augmenter le nombre de logements à louer tout en rendant la location accessible. Ainsi, pour bénéficier de la réduction d’impôt, les propriétaires doivent louer leur bien en respectant 2 conditions :

  • Le loyer mensuel hors charges est plafonné. Le montant des plafonds dépend de la zone de localisation du bien. Par exemple, pour un investissement immobilier en 2020 à Lyon (zone A) le plafond est de 12,95€ au m², à Toulouse (zone B1), il est de 10,44€. Ce plafond est toutefois adapté selon la surface du logement en appliquant un coefficient multiplicateur (0,7+19/Surface du logement). Un logement de 50m² dans le secteur B1 aura donc un plafond au m² de 10,44 x (0,7 + 19/50) = 11,27€.
  • Les ressources des locataires sont également plafonnées selon la zone d’investissement. Ainsi, pour un bail conclu en 2020 à Montpellier (zone A), les revenus du locataire devront être inférieurs à 38.465€ s’il est seul, 57.489€ s’il s’agit d’un couple.

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David Devila