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23Sep

Crédit immobilier 2020, dépasser les taux d’endettement

Comment passer outre les taux d’emprunt de 33% ?

La crise sanitaire a motivé les investisseurs mais l’obtention d’un crédit immobilier 2020 reste soumise à des freins. Et si le taux d’endettement fixé par l’État était flexible ?

Conditions du crédit immobilier 2020

Le marché immobilier est à l’écoute des causes possibles de fluctuations. Entre règles fixes et aménagements résultant de la crise sanitaire, les banques s’arrogent quelques exceptions.

Recommandations et réglementation officielles

En principe, les instances régulatrices, telles que la Banque de France ou le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), rendent leurs recommandations à Bercy. Le Ministère de l’économie et des finances établit ensuite les règles à suivre, notamment en matière de crédit immobilier. Il est ainsi demandé aux établissements bancaires de respecter un taux d’endettement des ménages équivalent à un tiers de leurs revenus nets. Depuis fin 2019, cette règle des 33% a ainsi engendré plusieurs blocages tels que :

  • La disparition du financement dit à 110% qui prenait en compte les frais inhérents à tout achat : d’agence, de garantie et de notaire ;
  • Le retour en force de l’apport, avec un minimum d’environ 10% ;
  • Une hausse du nombre de refus.

Dérogations bancaires

En dépit d’un taux d’emprunt historiquement bas, autour de 1,24% selon l’Observatoire du crédit et du logement CSA (institut d’étude du financement des marchés résidentiels français), il est devenu plus difficile de négocier un prêt bancaire. Le crédit immobilier 2020 bénéficie néanmoins d’une marge de manœuvre jugée acceptable par l’État. Ainsi, et dans certains cas, les banques peuvent accorder un taux d’endettement dépassant la barre des 33% pour atteindre les 35 voire les 39%.

D’après le site Meilleurtaux.com, sur 35% des dossiers de financement déposés avec un dépassement, 16,9% ont ainsi été acceptés. Plusieurs critères entrent en compte dont la possibilité de fournir un apport de 5 à 10%. Mais les établissements bancaires procèdent aussi parfois à leur propres ajustements. La Banque de France fixe la moyenne du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), une limite au-delà de laquelle les banques sont dans l’interdiction de prêter. Le but de cette mesure est d’empêcher un surendettement des ménages français. Mais les organismes prêteurs peuvent faire baisser artificiellement le TAEG en abaissant sur le coût des assurances.

Dépasser les taux d’endettement en 2020

Suivant la réglementation en place, un demandeur sur deux ne peut aller au-delà du ratio imposé par Bercy. Il existe pourtant certains moyens d’éviter les restrictions, déguisés ou non.

L’épargne : une garantie exigée en 2020-2021 ?

La première solution qui s’offre aux ménages est de faire appel à un courtier spécialisé dans la gestion des dossiers de financement immobilier. Ces experts parviennent à faire accepter des demandes avec des taux d’endettement allant de 35 à 39%. Leurs arguments ? Un emprunteur bénéficiant d’une épargne, donc d’un apport et d’une sécurité en cas de coup dur, et d’un reste à vivre suffisant.

Il est aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit immobilier 2020 avec 5% d’apport et un taux d’endettement de 33%, que lorsque l’on présente un apport de 10% pour 35% d’endettement. Cette situation exclut une partie non négligeable des ménages du crédit. Mais les investisseurs peuvent tout autant être pénalisés. Dans le cas d’un nouveau prêt visant à financer l’achat d’une résidence principale, l’obtention de celui-ci sera soumise à plusieurs exigences :

  • Le cumul du remboursement et de celui de l’investissement précédent ne doit pas malmener le reste à vivre ;
  • Une épargne permettant d’augmenter le montant de l’apport à hauteur 15 à 20%.

L’exception des primo-accédants

Une personne qui achète un bien immobilier pour la première fois rencontrera moins de difficultés qu’un investisseur qui envisage l’acquisition d’une résidence principale. Même si la valeur de son bien sur le marché promet une garantie et lui permet de prétendre à un taux d’endettement de plus de 33%, son dossier passera souvent après celui des primo-accédants. En effet, ces candidats au crédit immobilier 2020 bénéficient d’un statut à part. Leur revenu est supposé évolutif, amené à des augmentations en fonction de :

  • L’entreprise qui les emploie (sa santé financière, son secteur d’activité) ;
  • Les postes qu’ils occupent : sont-ils sujets à des promotions assorties d’augmentations de salaires ?

Cette priorité donnée aux acquéreurs d’un premier logement se confirme par une souplesse face aux taux d’endettement de 33% et limite d’autant plus les dérogations offertes aux autres demandeurs dont les investisseurs.

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David Devila