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Comment négocier son prêt immobilier ?

À compter de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, vous disposez d’environ 45 jours pour trouver, négocier et signer votre prêt immobilier. Voici quelques astuces qui vous permettront de bien négocier votre prêt immobilier.

Présenter le meilleur profil possible

En vous prêtant des fonds, un établissement bancaire prend forcément des risques. Il est donc logique qu’il sélectionne soigneusement les profils auxquels il va accorder un prêt. Afin que vous puissiez obtenir les meilleures conditions possibles, il est important de montrer que vous êtes un bon gestionnaire et donc un bon emprunteur. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à négocier un prêt avec un taux attractif.

L’apport personnel

Présenter un apport personnel suffisant est très important car il prouve votre capacité d’épargne ainsi que votre implication dans le projet d’achat. En général, les établissements bancaires demandent environ 10 % du montant de l’opération.  Un apport élevé est aussi un levier de négociation permettant d’influer sur le taux d’intérêt.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement ou taux d’effort correspond au ratio entre les revenus et les charges financières. Plus ce ratio est faible, plus grandes sont les chances d’obtenir un prêt immobilier avec un faible taux d’intérêt.

Si vous avez des crédits en cours, si possible, mieux vaut les solder avant de contracter un emprunt immobilier, afin de présenter le meilleur ratio possible. 

Le « reste à vivre »

Le « reste à vivre » est la somme qui reste après le paiement de la mensualité du crédit et de vos autres charges. Il est lié au taux d’effort qui vous sera octroyé, c’est-à-dire le taux d’endettement maximal (selon le ratio de vos revenus et de vos charges). 

Ce taux est en général de 33 % au maximum, bien que le Haut conseil de stabilité financière ait relevé ce taux maximal à 35%. L’établissement financier regardera aussi le montant de vos dépenses courantes afin que vous puissiez conserver votre niveau de vie sans risquer le défaut de paiement ou le surendettement. 

L’état de vos comptes

La bonne gestion de vos finances est un argument de poids. En effet, les personnes ne présentant pas d’incident de paiement, d’irrégularité de remboursement d’autres crédits ou encore de découvert sont considérées comme des personnes financièrement fiables. Un atout de plus à mettre dans la balance.

Consulter plusieurs banques

Pour obtenir de bonnes conditions de prêt, n’hésitez pas à consulter plusieurs organismes bancaires. En effet, dans un contexte de forte concurrence, le prêt immobilier constitue un produit financier qui permet aux établissements bancaires d’attirer des clients. Il ne faut donc pas se contenter de consulter sa propre banque. Cela permet de faire valoir, preuve à l’appui, les offres de la concurrence si elles sont plus compétitives !

Déléguer l’assurance emprunteur

Pouvant parfois représenter jusqu’à 30 % du coût total du prêt, l’assurance de prêt doit être choisie avec soin.

Généralement, le tarif des assurances de groupe, proposées par les organismes bancaires avec le prêt immobilier, est de 0,30 à 0,40 %. Toutefois, une délégation d’assurance peut faire baisser ce taux. Il est donc judicieux de se renseigner sur les autres possibilités d’assurance emprunteur.

Alléger les indemnités de remboursement anticipé

Rembourser plus vite que prévu ou solder son prêt par anticipation n’est pas sans conséquence. En effet, les organismes bancaires appliquent ce que l’on appelle des indemnités de remboursement anticipé (IRA)Ces frais sont à hauteur de 3 % du capital restant dû ou plafonnés à 6 mois d’intérêt. Ils ne sont donc pas négligeables.

Aussi, n’hésitez pas à aborder précisément ce point lors de la négociation de votre prêt. Si les établissements de crédit n’accordent en général pas d’exonération totale des IRA, vous pouvez en revanche obtenir des conditions avantageuses : plus d’IRA après une certaine durée de prêt, pas d’indemnité en cas de remboursement total dû à une vente…

Choisir la bonne garantie

En ce qui concerne la garantie de prêt immobilier, l’emprunteur a le choix entre une hypothèque et une caution. Avec les différents frais (taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, honoraires, TVA, etc.), l’enregistrement d’une hypothèque représente en moyenne 1,5 % du montant de votre crédit immobilier. C’est l’une des garanties les plus coûteuses, mais aussi la plus sécurisante car elle passe par un notaire et l’établissement de crédit. Attention toutefois, ce taux peut grimper selon le type d’achat (ancien, neuf, construction…) et le type de prêt utilisé.

Si vous préférez choisir la caution, cela vous coûtera bien moins cher, jusqu’à deux fois moins que l’hypothèque, et les frais seront versés sous la forme de commissions versées à la société de cautionnement ou à un fond mutuel de garantie. En revanche, elle ne fonctionne pas dans le cas où l’emprunt passe par des prêts aidés (PTZ, PAS…).

Les deux fonctionnements ayant leurs avantages, parlez en à votre conseiller afin de choisir la meilleure option selon votre situation.

Comparez chaque option de garantie pour définir la plus avantageuse selon vos besoins.

Négocier les frais de dossier

Enfin, il vous est aussi possible de négocier les frais de dossier. Le montant de ces frais reste toutefois généralement marginal comparé aux autres montants. Il faut donc rester vigilant : baser son choix uniquement sur le fait qu’un établissement bancaire vous propose d’annuler ses frais de dossiers n’est pas toujours le plus avantageux. En effet, une offre de prêt comprenant des frais de dossier peut rester plus intéressante qu’une offre qui n’en a pas.

Comme nous lavons évoqué dans cet article, il est possible d’agir sur de nombreux leviers afin d’obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier. Les leviers majeurs sont le taux de crédit et l’assurance emprunteur. Si ces deux variables sont bien négociées, il est quasiment certain de réaliser une bonne opération financière.

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David DEVILA