Appartement sur plan en 2020
21Sep

Choisir son appartement sur plan en 2020 : mode d’emploi

Acheter son appartement sur plan

Choisir un appartement sur plan en 2020 peut susciter une certaine appréhension. De fait, le bien n’étant pas encore construit, il est nécessaire de récolter tous les éléments permettant de se projeter le mieux possible. Voici les points fondamentaux à aborder pour prendre sereinement sa décision.

L’appartement sur plan

Les maquettes 3D mises à part, les plans d’appartement constituent les meilleurs outils dont dispose l’acheteur pour avoir une vision concrète du futur logement. Toutefois, pour une compréhension optimale, certaines informations méritent d’être développées.

Qu’est-ce qu’un appartement sur plan ?

Appelé aussi VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’achat d’un appartement sur plan en 2020 se résume en un contrat liant deux parties : le promoteur immobilier et le futur propriétaire. Le premier est responsable des travaux de construction. Il s’engage à livrer au second un logement fidèle aux plans qui figurent dans le contrat. Ces documents contiennent toutes les informations principales sur le logement : son prix, ses dimensions, sa surface, la disposition des pièces, sa situation (interne et externe) ainsi que ses équipements (parties privées et communes). Ils indiquent également l’échéancier des appels de fonds relatif à l’avancée des travaux. Le bâtiment n’étant pas encore construit, la signature d’un contrat de réservation est obligatoire. C’est une spécificité de la vente sur plan. La plupart du temps, les logements qui composent l’édifice sont vendus avant même que les travaux de construction n’aient débuté.

Comment lire les plans de son appartement ?

Mis à disposition de l’acquéreur, les 4 plans de l’appartement regorgent de détails. Néanmoins, quelques informations méritent d’être décortiquées. Certains éléments qui semblent anodins sur le papier ont des effets concrets dans la vie quotidienne des occupants :

  1. Le plan de situation permet de connaître l’emplacement du futur logement dans le bâtiment. Il permet de savoir si l’on a ou non un vis-à-vis. Ainsi, un appartement dit “traversant” profitera à la fois d’une vue sur rue et sur cour tout en garantissant une bonne circulation de l’air.
  2. Le plan d’étage indique à quel étage se situera l’appartement. Selon sa hauteur, la luminosité du logement ne sera pas la même.
  3. Le plan de masse désigne la surface qu’occupe l’immeuble sur son terrain.
  4. Le plan de l’appartement montre la disposition des pièces et nous renseigne sur la structure :
  • Les traits hachurés indiquent des murs doublés, qui disposent d’une bonne isolation thermique.
  • Les traits fins représentent les cloisons. Elles peuvent être supprimées sans danger car non porteuses.
  • Deux traits parallèles ou un trait épais correspondent à un mur porteur.
  • Les arrondis ou pointillés décrivent l’ouverture des portes et des fenêtres.
  • Les cercles indiquent que la pièce a été pensée pour accueillir un fauteuil roulant.

L’emplacement des futurs équipements est représenté par des sigles :

  • ATT : raccordement pour appareils électroménagers
  • CH : chaudière
  • CUI : bloc cuisson
  • F : fenêtre
  • LL : lave-linge
  • LV : lave-vaisselle
  • PL : placard 
  • R ou FR : réfrigérateur
  • SS : sèche-serviette
  • TE : tableau électrique
  • VB : ventilation basse
  • VH : ventilation haute
  • VMC : ventilation mécanique contrôlée

Autres abréviations utiles :

  • ALL: espace entre le bas de fenêtre et le sol.
  • HSFP : hauteur sous faux-plafond

Sur un coin du plan, une rose des vents indique l’orientation du logement, permettant de connaître son exposition au soleil. Ainsi, il bénéficiera des rayons du matin s’il est à l’Est, et de ceux de fin de journée s’il est à l’Ouest. Les dimensions de chaque pièce sont également précisées. Celles-ci sont généralement représentées à l’échelle 1/100, donc 1 centimètre sur le plan équivaut en réalité à 1 mètre.

La sélection de l’appartement sur plan

Choisir un appartement ne se limite pas aux simples critères du prix et du confort. D’autres éléments, comme le choix du promoteur ou le taux du crédit immobilier, sont à prendre en considération. L’important est d’avoir une vue d’ensemble avant de s’engager.

Les étapes d’une vente sur plan

Réaliser une bonne affaire nécessite une part d’investigation et d’anticipation. Afin d’éviter les couacs, il est recommandé de se renseigner autant que possible sur l’appartement lui-même que sur les tâches administratives. Il faut d’abord définir quelle sera l’utilisation de cet appartement neuf. Le futur propriétaire souhaite-t-il y habiter ou le mettre en location ? S’il l’achète pour y vivre, il devra prioriser certains paramètres tels que l’orientation ou l’isolation. La vente sur plan excluant par définition les visites, rassembler le maximum d’informations pertinentes, reste le seul moyen de se projeter. Quant à celui qui souhaite louer, il fera de l’emplacement son principal critère de sélection pour rapidement trouver des locataires. Il faudra donc rechercher la proximité avec les commerces, les transports en commun, voire les écoles. Il faut ensuite choisir son promoteur immobilier. C’est lui qui accompagne le futur propriétaire dans les démarches administratives liées au projet. Une fois passées ces deux premières étapes, vient la signature du contrat de réservation. Il permet à l’acquéreur de réserver le logement. Une fois signé, ce document constitue un engagement d’achat. Il y figure également le délai prévisionnel d’exécution des travaux, ainsi que la date limite du contrat de vente définitif. Un dépôt de garantie est demandé par le promoteur immobilier après la signature du document : il est égal à 5% du prix total du bien. Après le contrat de réservation, vient la signature du contrat de prêt. Il est choisi entre l’acheteur et sa banque. Une fois que le crédit est accepté, il faut en informer le promoteur pour lui annoncer la date de versement des fonds. Le futur propriétaire et le vendeur se retrouvent ensuite chez le notaire afin de signer l’acte définitif. Le contrat de vente en 2020 est composé du plan de l’appartement, d’une liste des prestations du bâtiment neuf (parking, local…), du projet d’acte authentique, de l’état descriptif de division, du prix, des modalités de paiement ainsi que du délai de livraison. Pour finir, les prélèvements seront échelonnés au rythme des travaux, jusqu’à ce que 95% de la somme totale soit réglée. Les 5% restants seront à payer au moment de la livraison du logement neuf.

Les pièges à éviter

Les appartements sur plan les plus avantageux sont rapidement pris d’assaut. Cela peut pousser l’acheteur à la précipitation et l’amener à faire des erreurs. Voici donc quelques conseils pour éviter les faux pas.

  • Le choix de l’appartement : Lister les avantages et les inconvénients de chaque logement que l’on a en vue (la disposition des pièces, la luminosité, la surface, l’emplacement, le prix…). Ne pas négliger les informations annexes telles que le voisinage (retraités, étudiants, familles…) ou encore l’avenir du quartier (ligne de RER prolongée).
  • Le choix du promoteur immobilier : Il est conseillé de mener sa propre enquête en vérifiant sa réputation. Il est possible de connaître en quelques clics sa situation financière, les programmes auxquels il a déjà participé, les retours de ses clients, s’il est engagé auprès d’un label qualité ou environnemental tels que NF ou HQE. L’autre élément capital est le “feeling” que l’on peut avoir (ou non) avec le promoteur. Il est l’interlocuteur de référence de l’acquéreur sur les démarches administratives et le déroulé des travaux. Une relation de confiance mutuelle garantira une bonne communication et réduira la probabilité d’un conflit.
  • Le contrat de réservation : Si l’acquéreur souhaite apporter des modifications, comme rajouter une nouvelle pièce, il devra l’indiquer avant la signature du contrat de réservation. Passée cette étape, il sera trop tard. Evidemment, il est vivement recommandé de vérifier la liste des éléments du contrat avant de signer. Quant à la somme réclamée pour le dépôt de garantie, elle ne peut excéder 5% du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an ; 2% si c’est entre 1 et 2 ans. Au-delà, rien ne peut être demandé à l’acheteur. Un délai de rétractation de 10 jours est désormais autorisé depuis l’adoption de la loi Macron (article 210). Il est aussi possible de signer le contrat sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Si jamais celui-ci n’est pas accordé, l’acquéreur n’est plus obligé d’acheter le bien.
  • La remise des clés : Mieux vaut s’équiper d’un mètre et des documents de description de l‘appartement puis prendre le temps de repérer d’éventuels vices cachés. Ne pas hésiter à prendre des photos. Tant que les défauts ne sont pas arrangés, l’acheteur n’est pas tenu de régler les derniers 5% du montant total d’achat. 

Vous souhaitez vous renseigner d’avantage sur les garanties dont vous bénéficiez à la livraison de votre appartement ? Voici des articles susceptibles de vous intéresser :

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David Devila