Augmentation de loyer en 2020 et 2021
25Oct

Augmentation de loyer en 2020 et 2021

Augmentation de loyer en 2020 et 2021

L’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2020 est encore en hausse. Il permet de déterminer le montant de l’augmentation de loyer en 2020 et 2021 pour assurer une meilleure rentabilité locative.

Immobilier, augmentation de loyer en 2020 et 2021

La révision du prix de l’immobilier locatif est réglementée par la loi ALUR nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014. L’indice de référence des loyers sert de base pour ajuster le montant des locations de logements vides ou meublés.

Nouvel indice de référence des loyers

L’INSEE vient de publier l’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2020. Fixé à 130,59, il marque une progression de +0,46% par rapport à l’année précédente. Ce coefficient détermine l’augmentation annuelle maximale de loyer que peut exiger un propriétaire bailleur. Il prend en compte l’évolution des prix à la consommation, sur une moyenne des douze derniers mois, hors tabac et hors loyers. Il tend ainsi à permettre une correction des loyers en fonction de l’évolution du pouvoir d’achat des ménages. En pratique, tous les baux signés entre le 15 octobre et 14 janvier, peuvent faire l’objet d’une augmentation annuelle dans la limite du plafond fixé par ce nouvel indice. Le prochain indice de référence des loyers, du quatrième trimestre 2020, sera publié le 14 janvier 2021 et permettra un ajustement des loyers immobiliers pour 2021.

Comment calculer l’indexation du loyer immobilier

Le nouveau montant du loyer est calculé à partir de la formule décrite ci-après. Le loyer en cours est multiplié par le nouvel indice du trimestre de référence du contrat. L’ensemble est divisé par l’indice du même trimestre de l’année précédente. Lorsque le bail ne précise pas l’indice à prendre en compte, on se réfère à celui publié à la date de signature du contrat. Pour plus de simplicité, l’Institut national de la consommation propose un outil de calcul en ligne du nouveau loyer. Si le prix des loyers est en légère hausse par rapport aux revenus des Français, cette augmentation reste modérée par rapport à celle des prix de l’immobilier. En effet, les prix d’achat explosent malgré la crise économique de 2020. Ainsi, pour garantir à un bon rendement locatif, les propriétaires doivent veiller à calculer leur augmentation de loyer en 2020 et 2021.

Modalités de révision du loyer immobilier

Le loyer peut être révisé annuellement à l’initiative du bailleur sur la base de l’indice produit par l’INSEE et lorsque le contrat l’y autorise. En dehors de cette hypothèse, d’autres cas permettent exceptionnellement d’en moduler le montant.

Révision du loyer en cours de bail

Seul le contrat de bail contenant une clause de révision du loyer permet au propriétaire d’en augmenter le montant. La révision peut alors avoir lieu une fois par an, soit à la date prévue à cet effet dans le bail, soit à la date anniversaire du contrat. Ainsi, pour un bail signé entre le 15 octobre 2020 et le 14 janvier 2021, la clause d’indexation doit être remplie en indiquant 130,59 pour la valeur de l’indice du 3etrimestre 2020. Les investissements immobiliers locatifs réalisés en Pinel sont également révisables annuellement sur la base de l’indice de référence des loyers. Néanmoins, le propriétaire bailleur doit y être expressément autorisé par décret. En revanche, sont exclus du champ de la révision, les baux de logements étudiants de neuf mois ou autres baux de mobilité. Ils ne peuvent en effet être indexés puisqu’ils durent moins d’un an.

Autres cas d’augmentation de loyer

Un bail d’habitation classique est établi sur une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Le propriétaire peut modifier le montant du loyer au moment du changement de locataire, sous réserve de respecter les règles d’encadrement et de plafonnement en vigueur. Le bailleur peut aussi augmenter son loyer dans le cas d’une sous-évaluation de celui-ci. Pour cela, il convient d’en apporter la preuve en justifiant de trois références de loyers, pour des biens similaires, situés dans le même secteur géographique. La demande doit alors être adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai d’au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Selon son montant, l’augmentation peut être étalée sur trois à six ans. Tout en respectant les droits des locataires, le propriétaire dispose ainsi de moyens pour assurer un bon rendement à son investissement locatif.

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David Devila