Durée du crédit immobilier en 2020
23Nov

Allongement de la durée du crédit immobilier en 2020

Allongement de la durée du crédit immobilier en 2020

Malgré des taux au plus bas, la négociation d’un prêt bancaire s’avère délicate. La durée du crédit immobilier en 2020 s’allonge et les conditions d’obtention se resserrent.

Record de durée du crédit immobilier en 2020

La durée des nouveaux emprunts atteint le nouveau record historique de 235 mois. Les taux baissent et les durées s’allongent ; un étalement de la dette favorable au marché de l’immobilier pour 2020 et 2021.

Des taux de crédit immobilier au plus bas

Malgré la situation économique préoccupante, les taux des crédits immobiliers en 2020 demeurent extrêmement bas. En octobre 2020, le taux moyen des emprunts immobiliers a légèrement baissé à 1,21%, contre 1,22% enregistré en septembre. Le secteur de l’immobilier semble ainsi relativement épargné par crise, et on observe une hausse significative du nombre de dossiers de crédits. En effet, la première période de confinement au printemps 2020 a été suivie d’une forte reprise. Transactions immobilières à la hausse ou demande de renégociations des prêts de la part des clients, les dossiers de crédits affluent en masse. Une situation qui favorise le maintien des taux à leur plus bas niveau. Ainsi, le taux moyen pour un prêt immobilier à 15 ans est de 1,02%. De même, les emprunts de longue durée affichent des taux bas avec une moyenne de 1,16% pour les crédits étalés sur 20 ans et 1,42% pour ceux de 25 ans.

Une durée moyenne d’endettement au plus haut

Parallèlement à la baisse des taux, on observe un phénomène d’allongement de la durée du crédit immobilier en 2020. Celle-ci a en effet atteint le record de 235 mois, soit un crédit immobilier étalé en moyenne sur plus de 19 ans. Les prêts les plus courts, de 15 ans et moins, représentent seulement 17% du total des crédits immobiliers. Une situation qui contraste avec les contrats conclus durant la première moitié des années 2010. L’Observatoire Crédit Logement CSA relève que la durée moyenne de l’emprunt s’est accrue de 7 mois depuis mars 2020. Ce phénomène est plutôt favorable au marché immobilier et au maintien de l’activité. L’allongement de l’emprunt permet notamment d’amortir les conséquences de la hausse des prix des logements. Il permet par ailleurs de faire passer des dossiers plus fragiles : on étale la dette pour rester dans un taux d’endettement raisonnable. Mais cela ne doit pas cacher une situation de surendettement. Aussi, les autorités demandent aux banques de redoubler de vigilance.

Conditions d’obtention de prêt immobilier

Pas de paralysie malgré la crise sanitaire : il est tout à fait possible de souscrire un prêt auprès des banques et des courtiers. Toutefois, les recommandations des autorités en la matière peuvent être un réel frein à l’obtention des crédits immobiliers.

Un taux maximal d’endettement limité à 33%

Les recommandations émises par le HCSF, Haut Conseil de stabilité financière, incitent les établissements bancaires à la prudence. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, le taux d’endettement pour l’achat d’un bien immobilier ne doit pas dépasser 33% des revenus nets de l’emprunteur. De même, les autorités recommandent que la durée maximale de remboursement du crédit immobilier n’excède pas 25 ans. Il s’agit ainsi de lutter contre un risque croissant de surendettement des ménages. Si les crédits de plus de 25 ans ont nettement diminué, ceux d’une durée de 20 à 25 ans continuent d’augmenter. Ils représentent aujourd’hui près de 50,9% des emprunts. Cet allongement de la durée du crédit immobilier en 2020 permet aux investisseurs de contourner la règle et de rester dans la limite des 33% d’endettement. Les banques ne sont toutefois pas dupes et demandent toujours plus de garanties.

Une demande d’apport et de garanties bancaires

Face aux recommandations des autorités et devant le risque accru de chômage, les banques sont de plus en plus pointilleuses. Les primo-accédants et les foyers modestes sont les premiers pénalisés dans leur demande de financement. La précarité de l’emploi n’incite pas à la confiance. Les établissements bancaires exigent donc de nombreuses garanties. L’apport personnel permet de contribuer à l’investissement initial du projet d’achat et, ainsi de convaincre la banque d’accepter le prêt. Il doit en principe représenter au moins 10% du coût total de l’opération immobilière. Or, 1 emprunteur sur 2 dispose de moins de 10% d’apport. En conséquence, le taux de refus des crédits a bondi en 2020. Ainsi, 11,5% des dossiers étaient refusés fin octobre 2020, contre 5,5% en octobre 2019. Cette situation complique l’accès à la propriété. Cependant la ministre du logement demande au Conseil de stabilité financière, plus de souplesse pour ses recommandations en décembre 2020.

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David Devila