acheter logement occupé
31Août

Acheter un logement occupé en 2020

Un placement immobilier de confiance

L’immobilier 2020 implique une meilleure réduction des risques. L’acquisition d’un logement occupé séduit banques et investisseurs.

Investir dans un logement occupé en 2020

L’investissement immobilier rime avec vision à long terme. À l’instar de la méthode de la doublette, acheter un bien occupé répond à cette stratégie, tout en assurant une rentabilité diversifiée.

Pourquoi choisir un bien loué ?

À la différence d’un viager, l’achat d’un bien immobilier occupé par un locataire permet de répondre à plusieurs attentes échelonnées dans le temps. La restitution du logement peut se faire suivant un délai restreint, en fonction de la durée du bail. Ce dernier étant en cours lors de l’achat, il permet d’envisager assez rapidement l’occupation du bien. L’un des principaux avantages de ce type de transaction est de répondre à une stratégie précise qui repose sur 2 principaux socles :

  • Habiter le logement suivant un délai relativement court et que l’on peut fixer ;
  • Loger par la suite un tiers familial.

Par ailleurs, cet investissement locatif assure un revenu complémentaire au terme du crédit souscrit pour son acquisition, et ce, aussi longtemps qu’il sera en location.

Une décote immobilière favorable

Au cours des négociations liées à un prêt, la perspective d’acheter un logement occupé séduit particulièrement les banques. L’absence de carence locative assure un début de remboursement effectif dès la signature du contrat. De plus, le statut même de bien loué, offre un abattement fiscal intéressant. Le prix du marché peut en effet être soumis à une décote allant de 10 à 30%. Cette variation se calcule en fonction :

  • De la surface du bien ;
  • Du niveau du loyer par rapport au marché local ;
  • De la qualité générale du bien ;
  • Du montant du loyer et de sa réglementation (ex : encadré ou non par la loi Elan) ;
  • Du statut du locataire (ex : personnes âgées de plus de 65 ans protégées par la loi sur le bail) ;
  • De la durée du bail en cours (plus il est long plus la décote est importante).

Les petites surfaces, bien que très prisées par les investisseurs, ne bénéficient que d’une décote de 5 à 10%.

Historique du bien loué et du locataire

Le passif d’un bien immobilier occupé permet de lever les doutes des futurs acheteurs ou de les prémunir d’un mauvais choix. Information essentielle, il est également un élément de poids pour l’obtention d’un crédit immobilier.

Des arguments pour les organismes de crédit

Il peut être plus aisé de négocier un emprunt immobilier pour l’acquisition d’un logement occupé. La rentabilité est connue par le montant du loyer versé au moment de l’achat. Les conditions de prêt ne diffèrent pas d’un crédit immobilier classique. En revanche, le calcul du taux d’endettement, qui doit demeurer en deçà des 33%, varie selon certains critères. Car il existe deux modes de calcul à disposition de l’établissement prêteur : avec ou sans compensation des revenus. Il est plus intéressant de négocier un financement immobilier qui tient compte des loyers à percevoir. Pour autant, il vaut mieux veiller à certains critères avant d’acheter. Le bail en cours et le montant du loyer doivent correspondre aux besoins de l’acquéreur car ils ne sont pas modifiables.

Les droits du propriétaire et du locataire

La crainte des impayés demeure une hantise pour bon nombre de propriétaires. Dans le cadre d’un logement occupé au moment de l’achat, il est possible de se prémunir de mauvaises surprises. Pour ce faire, le vendeur doit fournir l’historique des quittances : s’il en manque, cela induit que des loyers n’ont pas été perçus. De même, il convient de veiller à l’intégration de tous les documents relatifs à la location, dans le dossier de la promesse de vente. Le locataire ne verra pas sa situation changer : il sera simplement informé de la transaction et des coordonnées du nouveau propriétaire. S’il n’est pas prioritaire pour l’achat du bien, ses droits demeurent. Dans ce cas de figure, il est impossible d’augmenter son loyer ou de l’obliger à quitter les lieux avant la fin du bail en cours. Il faut cependant lui notifier la décision de récupération du bien et son motif, 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

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David Devila